Практика коллегии по экономическим спорам ВС РФ: обзор за июль

 

Возврат арендной платы за период спора о выкупной цене имущества, приватизация здания без земли, снижение договорного штрафа – о позициях коллегии по этим и другим вопросам читайте в обзоре.

• По общему правилу арендатор не взыщет арендную плату за период судебного спора об определении цены выкупа арендованного имущества
• По общему правилу арендованное здание нельзя приватизировать без земли под ним
• Если субъект РФ вводит дополнительные меры поддержки дольщиков, очередность требования, которое он из-за этого получил по уступке, нельзя понизить
• Суд должен учесть сложившуюся между сторонами практику снижения договорного штрафа по ст. 333 ГК РФ

По общему правилу арендатор не взыщет арендную плату за период судебного спора об определении цены выкупа арендованного имущества

Ситуация:

• Компания арендовала у Департамента городского имущества Москвы нежилое помещение и обратилась за реализацией преимущественного права выкупа по Закону N 159-ФЗ.
• Департамент направил проект договора купли-продажи с ценой, определенной независимым оценщиком.
• Компания с ценой не согласилась и через суд добилась установления меньшей выкупной стоимости (по судебной экспертизе).
• За период судебного спора компания внесла арендную плату и потребовала взыскать ее с Департамента как убытки, посчитав, что орган власти умышленно затягивал сделку, завысив цену.

Что сказали суды трех инстанций:

• Суды поддержали арендатора.
• Департамент своим отчетом об оценке заведомо завысил цену объекта, чем затянул арендные отношения.

Что сказал Верховный суд:

• Разногласия по цене сами по себе не являются основанием для взыскания убытков. Вероятностный характер оценки допускает разные результаты у разных оценщиков, в том числе при судебной экспертизе.
• Взыскание убытков в виде арендной платы возможно, только если доказано, что орган уклонялся от выкупа, бездействовал, нарушал сроки либо использовал отчет оценщика, не соответствующий требованиям закона.
• Существенное расхождение между ценой, предложенной арендатором в протоколе разногласий, и ценой, установленной судом, говорит об определении стоимости не на рыночных условиях.
• В этом случае передача спора на рассмотрение суда не подтверждает недобросовестность арендодателя.

Документ: Определение ВС РФ от 02.07.2026 N 305-ЭС26-4150

По общему правилу арендованное здание нельзя приватизировать без земли под ним

Ситуация:

• Компания арендовала нежилое здание, которое находилось в федеральной собственности.
• Компания обратилась в суд с требованием заключить договор купли-продажи здания и взыскать убытки в виде арендной платы за период спора.
• Земельный участок под зданием сформирован не был.

Что сказали суды трех инстанций:

• Суды поддержали компанию.
• Отсутствие сформированного участка не препятствует приватизации здания.
• Цену определили по судебной экспертизе, оценившей только здание, без учета земли.
• Уклонение от заключения договора незаконно, арендная плата за период спора взыскана как убытки.

Что сказал Верховный суд:

• По общему правилу приватизировать здание без одновременной приватизации земли нельзя.
• Определение порядка продажи здания без учета стоимости земельных прав существенно влияет на выкупную стоимость объекта.
• Пока не ясно, почему не сформировали участок, нельзя утверждать, что это не мешает приватизации.
• Для взыскания арендной платы за период спора нужно доказать недобросовестность ответчика.

Документ: Определение ВС РФ от 10.07.2026 N 305-ЭС26-3581

Если субъект РФ вводит дополнительные меры поддержки дольщиков, очередность требования, которое он из-за этого получил по уступке, нельзя понизить

Ситуация:

• Требования граждан о передаче квартир включены в реестр требований кредиторов третьей очереди.
• Большая часть граждан получила от субъекта РФ компенсационные квартиры в специально построенном замещающем доме, взамен уступив ему свои требования к застройщику.
• Конкурсный управляющий и один из оставшихся кредиторов потребовали понизить очередность таких требований до четвертой, поскольку субъект РФ не должен конкурировать с гражданами, не получившими замещающее жилье.

Что сказали суды трех инстанций: суды поддержали управляющего и кредитора.
Что сказал Верховный суд:

• Предоставление субъектом РФ компенсационного жилья за счет бюджета — дополнительная мера поддержки дольщиков, расширяющая федеральные механизмы защиты.
• Субъект РФ вынужден вступать в эти отношения для защиты чужих прав. Он не преследует коммерческой цели.
• Его участие не ставит граждан, у которых нет права на компенсационное жилье, в худшее положение по сравнению с тем, в котором бы они находились, если бы такие меры поддержки не ввели.
• Требования управляющего и кредитора не подлежат удовлетворению.

Документ: Определение ВС РФ от 20.07.2026 N 305-ЭС21-26084(9)

Суд должен учесть сложившуюся между сторонами практику снижения договорного штрафа по ст. 333 ГК РФ

Ситуация:

• Исполнитель выставил штраф заказчику по договору.
• Последний заявил о снижении штрафа по ст. 333 ГК РФ, представив доказательства его несоразмерности.

Что сказали суды трех инстанций:

• Первая инстанция в иске отказала.
• Апелляция взыскала штраф целиком. Кассация с этим согласилась.

Что сказал Верховный суд:

• Апелляция не оценила доказательства и доводы ответчика, которые могли стать основанием для снижения штрафа. Она ограничилась указанием на соразмерность и адекватность суммы штрафа.
• Выводы судов противоречат сложившейся между сторонами практике рассмотрения аналогичных споров по тому же договору и тем же обстоятельствам.

Документ: Определение ВС РФ от 24.07.2026 N 305-ЭС25-14939