Юристу от 4 июля 2026 года

Оспаривание сделок с жильем: ВС РФ подготовил обзор практики

Продажа квартиры под влиянием мошенников, сделки пожилых и больных граждан, дарение жилья родственникам при банкротстве, регистрация перехода права в Росреестре — о позициях ВС РФ по этим и другим вопросам расскажем в нашем материале.

Продажа квартиры под влиянием мошенников

Заблуждение относительно мотивов сделки, например уверенность продавца в том, что продажа нужна для "защиты" квартиры и потом будет отменена, – недостаточный аргумент [1] для признания договора недействительным. Суд должен учитывать [2] и поведение покупателя: мог ли он распознать заблуждение продавца.

Заблуждение продавца может быть признано [3] существенным с учетом обстоятельств конкретного дела. Верховный суд поддержал вывод о недействительности сделки в ситуации, когда квартиру продавала одинокая пожилая женщина, жилье было для нее единственным, цена была значительно ниже рыночной, а покупатель как директор агентства недвижимости мог распознать необычность ситуации.

Если сделку признали недействительной из-за обмана и стороны уже исполнили ее, применяется [4] двусторонняя реституция: каждая сторона возвращает другой все полученное. Нельзя вернуть квартиру продавцу и не решить вопрос о возврате денег покупателю, если только нет специальных оснований не применять реституцию.

Нельзя признать договор купли-продажи мнимым только потому, что продавец под влиянием мошенников считал продажу формальной. Для мнимости нужно установить [5], что обе стороны не хотели реальных последствий. Если покупатель действительно намеревался [6] купить квартиру, оформил ипотеку и уплатил цену, оснований считать сделку мнимой нет [7].

Состояние продавца в момент сделки

Для признания сделки недействительной из-за того, что гражданин не понимал значения своих действий или не мог руководить ими, нужно доказать [8], что такое состояние имело место именно в момент совершения сделки. Бремя доказывания лежит на истце. Если истец уклоняется от экспертизы, суд может отказать в иске.

Вопрос о психическом состоянии продавца требует [9] специальных знаний. Если суд не согласен с заключением экспертов, он должен мотивировать несогласие, а при необходимости назначить дополнительную или повторную экспертизу. Нельзя заменить выводы экспертов свидетельскими показаниями или собственной оценкой суда.

Само по себе наличие психического заболевания не означает [10] недействительность сделки. Важно, лишало ли заболевание гражданина способности понимать значение своих действий и руководить ими в момент подписания договора.

Расписка продавца о получении денег не всегда является [11] безусловным доказательством расчетов. Если в период сделки продавец не понимал значения своих действий, суд должен оценивать расписку вместе с другими доказательствами, а не автоматически взыскивать деньги с продавца или его наследников.

Оспаривание сделок наследниками

Наследник умершего истца может добиваться [12] пересмотра судебного акта, которым было прекращено дело об оспаривании сделки с недвижимостью.

Будущий наследник не вправе [13] при жизни собственника оспаривать его сделку только потому, что рассчитывает получить имущество в наследство. Если собственник не признан недееспособным, а истец не является его опекуном, одного статуса потенциального наследника недостаточно [14].

Оспаривание сделок банкрота

При оспаривании продажи квартиры в деле о банкротстве недостаточно формально сравнить цену договора с рыночной оценкой. Нужно учитывать [15] весь контекст сделки: диапазон цен по документам, кадастровую стоимость, переговоры сторон, способ расчетов и поведение покупателя.

Дарение жилья родственнику или свойственнику может быть признано [16] подозрительной сделкой, если должник на момент сделки имел признаки неплатежеспособности или недостаточности имущества.

Сделку по отчуждению доли в единственном жилье должника нельзя признать [17] недействительной как причиняющую вред кредиторам, если после возврата эта доля все равно была бы защищена исполнительским иммунитетом.

После признания гражданина банкротом он не может сам распоряжаться недвижимостью, входящей в конкурсную массу. Регистрация перехода права на такое имущество возможна [18] только по заявлению финансового управляющего.

Регистрация перехода права

Вступившего в силу решения суда о признании договора купли-продажи жилья недействительным и применении реституции достаточно [19] для регистрации права собственности за прежним собственником и аннулирования записи о переходе права.

Если до регистрации перехода права продавец подал заявление о прекращении регистрации и указал, что договор заключен против его воли или в результате мошенничества, это может быть основанием [20] для приостановления, а затем и отказа в регистрации.

Когда единоличный собственник дарит или продает долю в квартире, Росреестр должен зарегистрировать [21] общую долевую собственность и указать доли всех сособственников.

Росреестр не вправе [22] при регистрации перехода права по нотариально удостоверенному договору заново проверять законность сделки и ставить под сомнение права, возникающие из нее. В частности, вопросы соблюдения преимущественного права покупки при нотариальной сделке не должны разрешаться регистратором вместо суда.

Документ: "Тематический обзор ВС РФ N 12/2026. По делам, связанным с оспариванием сделок, повлекших переход права собственности на жилые помещения" (утв. Постановлением Президиума Верховного Суда РФ от 01.07.2026 N 15А/2026) [23]

---

Обзор подготовлен специалистами компании "КонсультантПлюс" http://www.consultant.ru [24]