В ГД рассказали, как обезопасить сделку покупки жилья в новостройке и на вторичке

Покупка квартиры - самая дорогая сделка в жизни большинства семей, поэтому ее следует тщательно проверять. Подход к проверке зависит от того, что вы покупаете: новостройку у застройщика или квартиру на вторичном рынке (в том числе у перекупщиков) - во втором случае рисков больше, поэтому проверка должна быть более тщательной, рассказал член комитета Госдумы по бюджету и налогам Никита Чаплин (фракция "Единая Россия").

Квартира в новостройке

При покупке квартиры напрямую у застройщика главное правило - только договор долевого участия (ДДУ), пояснил депутат. "ДДУ с эскроу-счетом - единственная законная и безопасная схема. Никаких предварительных договоров, инвестиционных соглашений, векселей или ЖСК. Если застройщик говорит "ДДУ потом" или "эскроу нам не нужен" - это стопроцентный сигнал опасности, лучше прекратить переговоры", - пояснил Чаплин.

Парламентарий советует зайти на сайт Росреестра и посмотреть, внесена ли ваша новостройка в Единый реестр проблемных объектов. "Если да - лучше поискать другой вариант. Также полезно изучить информацию о застройщике - сколько проектов он уже сдал, не было ли задержек, есть ли судебные споры. Отзывы в интернете - не панацея, но общую картину составить помогают. Важный нюанс: в новостройке вы не сможете осмотреть конкретную квартиру до ввода дома в эксплуатацию, но сможете посмотреть типовой эталон, изучить планировку и спецификации", - отметил он.

Жилье на вторичном рынке (включая квартиры у перекупщиков)

Здесь проверка должна быть гораздо глубже, потому что рисков больше, говорит Чаплин. "Начните с выписки из ЕГРН через МФЦ, "Госуслуги" или сайт Росреестра. Это базовый документ, который показывает текущего собственника, характеристики квартиры, наличие арестов, запретов или ипотеки. Важное предупреждение: существуют поддельные выписки. Получайте документ только через официальные каналы и проверяйте QR-код", - отметил он. Одной выписки мало, нужна еще расширенная - о переходе прав на объект, указал Чаплин. "Она покажет всю историю квартиры: сколько раз она меняла собственников, как быстро происходили перепродажи. Если квартиру продают несколько раз за год-два - это повод насторожиться, возможно, перед вами перекупщик, который что-то скрывает", - предположил депутат.

Отдельно следует проверить продавца. "Запросите свежие справки из психоневрологического и наркологического диспансеров, чтобы убедиться в его дееспособности. Иначе родственники могут оспорить сделку, заявив, что продавец "не понимал значение своих действий". Проверьте, не находится ли продавец в процедуре банкротства и нет ли у него долгов у приставов - информация открыта на сайтах арбитражных судов и ФССП", - подчеркнул он. Также важен семейный статус продавца - если квартира покупалась в браке, требуется нотариально заверенное согласие супруга на продажу. "Без него сделка может быть признана недействительной. Если продавец одинок, убедитесь, что он не состоит в браке на момент покупки квартиры", - говорит депутат.

Также стоит выяснить, кто зарегистрирован в квартире, предупреждает Чаплин. "Запросите выписку из домовой книги. Все зарегистрированные должны быть выписаны до сделки или дать нотариальное обязательство выписаться после. Если прописан несовершеннолетний, то нужно разрешение органов опеки: без него сделка невозможна, а опека может отозвать разрешение, если права ребенка ущемлены", - пояснил он. Если вы видите, что квартиру продает не собственник, а человек по доверенности, - это повышенный риск, считает парламентарий. "Перекупщики часто используют схему "продажа до вступления в наследство", "продажа по генеральной доверенности" и т. п. Такие сделки регулярно оспариваются. Лучше иметь дело напрямую с собственником", - советует Чаплин.

Нельзя соглашаться на занижение цены в договоре: если квартира стоит, например, 18 млн рублей, а в договоре указано 11 млн, при оспаривании сделки гарантированно можно будет вернуть только 11 млн, предупреждает депутат. "Вся сумма должна быть в договоре, расчеты - только безналичные, без "серых" расписок и наличных после регистрации. Проверьте квартиру на незаконную перепланировку. Сравните план БТИ с фактическим состоянием. Если есть расхождения - это проблемы при регистрации сделки и при последующей продаже. Узнайте о долгах по коммуналке - хотя они формально не переходят к новому собственнику, коммунальщики могут наложить запрет на регистрацию перехода права", - заключил Чаплин. 

Источник: ТАСС [1]