Обзор подготовлен специалистами компании "КонсультантПлюс" [1] и предоставлен ООО КП "Респект" - информационным центром Сети КонсультантПлюс в г. Уфа, ул. 50 лет СССР 48/1. Тел. (347) 291-20-70, 292-12-18.
Документы, представленные в обзоре, включены в Системы КонсультантПлюс.
Название документа
"КонсультантПлюс: Аналитический обзор от 26 декабря 2013 года
Постановление Президиума ВАС РФ от 09.07.2013 N 3210/13 по делу N А40-173781/09-155-1242 "Если памятник архитектуры был разобран по решению правомочного исполнительного органа г. Москвы, то право собственности г. Москвы на данный объект, а также обязательства арендатора по охранно-арендному договору считаются прекращенными в связи с гибелью имущества"
Источник публикации
Обзор подготовлен специалистами АО "Консультант Плюс".
Примечание к документу
Текст документа
Бесплатно подписаться на обзоры на сайте КонсультантПлюс
КонсультантПлюс: АНАЛИТИЧЕСКИЙ ОБЗОР ОТ 26 ДЕКАБРЯ 2013 ГОДА
Исключительные права на представленный обзор принадлежат АО "КонсультантПлюс".
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ПРЕЗИДИУМА ВАС РФ ОТ 09.07.2013 N 3210/13
ПО ДЕЛУ N А40-173781/09-155-1242 "ЕСЛИ ПАМЯТНИК АРХИТЕКТУРЫ
БЫЛ РАЗОБРАН ПО РЕШЕНИЮ ПРАВОМОЧНОГО ИСПОЛНИТЕЛЬНОГО ОРГАНА
Г. МОСКВЫ, ТО ПРАВО СОБСТВЕННОСТИ Г. МОСКВЫ НА ДАННЫЙ
ОБЪЕКТ, А ТАКЖЕ ОБЯЗАТЕЛЬСТВА АРЕНДАТОРА ПО ОХРАННО-
АРЕНДНОМУ ДОГОВОРУ СЧИТАЮТСЯ ПРЕКРАЩЕННЫМИ В СВЯЗИ
С ГИБЕЛЬЮ ИМУЩЕСТВА"
1. Суть спора >>>
2. Вопрос прекращения права собственности на памятник архитектуры, а также обязательств по охранно-арендному договору >>>
3. Позиция Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ >>>
4. Оговорка о возможности пересмотра по новым обстоятельствам судебных актов, вступивших в законную силу >>>
1. Суть спора
Между ЗАО "Монолит" (далее - общество) и компетентным государственным органом г. Москвы был заключен охранно-арендный договор сроком на 49 лет, по условиям которого общество приняло в арендное пользование памятник архитектуры "в состоянии руинированном, частично снесенным, с общим процентом износа 89%" и обязалось проводить в нем ремонтно-реставрационные работы.
Затем между обществом (арендатором) и Правительством Москвы (арендодателем) был заключен договор долгосрочной (сроком на 49 лет) аренды земельного участка с разрешенным использованием - для восстановления, реконструкции и последующей эксплуатации существующего памятника архитектуры. Однако в связи с невозможностью сохранения этого памятника мэр г. Москвы вынес распоряжение о согласии на его частичную разборку с последующим восстановлением в соответствии с проектом реставрации.
Руководствуясь данным распоряжением, общество произвело полный разбор памятника архитектуры и на его месте за счет собственных средств построило в старых границах памятника нежилое здание. Распоряжением префекта административного округа г. Москвы данное здание было введено в эксплуатацию. На здание также был выдан кадастровый паспорт.
Полагая, что право собственности г. Москвы на снесенный объект прекратилось на основании п. 1 ст. 235 ГК РФ (в связи с гибелью памятника архитектуры), общество обратилось в арбитражный суд с иском к Правительству Москвы о признании права собственности на здание, как на новый объект, построенный обществом за счет собственных средств (п. 1 ст. 218 ГК РФ).
Суды первой и второй инстанций отказали обществу в удовлетворении заявленного требования исходя из того, что у общества не возникло права собственности на здание, поскольку такое право в установленном порядке не было зарегистрировано за ним в ЕГРП и земельный участок для строительства на нем указанного здания обществу не предоставлялся.
При кассационном рассмотрении дела акты нижестоящих судов были отменены, а заявленные обществом требования удовлетворены. Позиция кассации была полностью воспринята Президиумом ВАС РФ, поэтому в настоящем разделе не приводится.
При рассмотрении настоящего дела перед судами возник вопрос о моменте прекращения права государственной собственности на памятник архитектуры и обязательств общества по охранно-арендному договору.
2. Вопрос прекращения права собственности на памятник
архитектуры, а также обязательств
по охранно-арендному договору
Государственная охрана объектов культурного наследия осуществляется путем заключения между государственным органом и пользователем памятника охранно-арендного договора (охранного договора, охранного обязательства), в котором устанавливаются порядок и условия использования памятника (п. 59 Положения об охране и использовании памятников истории и культуры, утвержденного Постановлением Совета Министров СССР от 16.09.1982 N 865). Охранно-арендный договор (охранное обязательство) является обязательным для сторон и подлежит исполнению до момента включения объекта в Единый государственный реестр объектов культурного наследия (п. 3 ст. 63 Федерального закона от 25.06.2002 N 73-ФЗ "Об объектах культурного наследия (памятники истории и культуры) народов Российской Федерации", далее - Закон N 73-ФЗ).
Если объект включен в указанный реестр, охранное обязательство может быть прекращено только с принятием компетентным государственным органом решения об исключении данного объекта из реестра объектов культурного наследия (п. 4 ст. 48 Закона N 73-ФЗ).
В ситуации, когда памятник архитектуры находится в частной собственности и собственник не выполняет требований к его сохранению или совершает действия, угрожающие сохранности данного объекта и влекущие утрату им своего значения, данный объект может быть изъят государственным органом при удовлетворении судом соответствующего иска (п. 1 ст. 54 Закона N 73-ФЗ). Удовлетворение иска об изъятии объекта культурного наследия, который бесхозяйственно содержится, не прекращает охранного обязательства, а лишь влечет изменение его условий в части субъекта права собственности, к которому оно переходит.
Представляется, что только с утратой (гибелью) памятника архитектуры (п. 1 ст. 235 ГК РФ) прекращается и действие охранного обязательства, и право собственности на данный объект. Из этого же исходят и арбитражные суды.
Так, при рассмотрении одного из дел арбитражный суд указал, что право государственной собственности на памятник архитектуры считается прекращенным в связи с гибелью (сносом) имущества (п. 1 ст. 235 ГК РФ). Данное обстоятельство также прекращает обязательства по охранно-арендному договору. Суд отклонил довод о том, что охранно-арендный договор не был расторгнут, поскольку прекращение обязательства в связи с невозможностью его исполнения не требует в обязательном порядке расторжения договора (п. 1 ст. 416 ГК РФ). Кроме того, суд отметил, что объект, возведенный на месте памятника, является новым строением, что подтверждается экспертным заключением (см. Решение Арбитражного суда Свердловской области от 02.05.2007, 27.04.2007 по делу N А60-31220/2003-С1).
Президиум ВАС РФ в рассматриваемом Постановлении пришел к сходному выводу.
Однако следует отметить, что не всегда демонтаж памятника архитектуры означает его гибель (уничтожение) и, соответственно, прекращение имущественных прав.
Если памятник был полностью разобран, а затем перевезен в другое место и воссоздан, то право государственной собственности, а также действие охранного обязательства сохраняется (см. Постановление ФАС Северо-Западного округа от 21.01.2011 по делу N А05-2128/2010).
Не является сносом здания разборка его наземной части при условии сохранения фундамента здания и подвалов. Проведение именно реконструкции здания может быть подтверждено разрешением инспекции государственного архитектурно-строительного надзора, а также письмом строительной организации, осуществлявшей проектирование объекта и строительные работы. Право собственности на здание в этом случае не может считаться прекращенным (см. Постановление ФАС Московского округа от 04.12.2008 N КГ-А40/10836-08 по делу N А40-2632/08-135-37).
В рамках рассматриваемого вопроса определенный интерес также представляет судебная практика по имущественным спорам о правах на вновь созданные объекты недвижимости или на объекты, которые были созданы в ходе реконструкции, разборки памятников архитектуры.
Если из научно-проектной документации, договора подряда на выполнение проектных работ, акта приемки объекта недвижимости следует, что памятник архитектуры был подвергнут реставрации, но доказательств его уничтожения (сноса) не представлено, такой объект не может быть признан новым объектом. Проведение восстановительных работ за счет средств арендатора не является основанием для признания за ним права собственности на объект в порядке п. 1 ст. 218 ГК РФ. Суд также указал на отсутствие доказательств предоставления арендатору земельного участка для строительства нового здания. При данных обстоятельствах зарегистрированное право государственной собственности на памятник архитектуры сохраняется (см. Постановление ФАС Уральского округа от 18.06.2008 N Ф09-4288/08-С6 по делу N А60-31811/07-С1).
В другом деле суд указал на прекращение права государственной собственности на памятник архитектуры и действия охранного обязательства, исходя из того что в акте технического осмотра памятника истории и культуры установлено полное разрушение фасадной стены здания, представляющей в нем основную историческую ценность. Суд принял во внимание, что арендатор своими силами и за счет собственных средств на месте разрушенного памятника построил новое здание с воссозданием фасадной стены. Зданию присвоен адрес, право собственности арендатора на здание зарегистрировано на основании разрешения на ввод объекта в эксплуатацию (см. Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 11.09.2013 по делу N А19-22165/2012).
3. Позиция Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ
Президиум ВАС РФ постановление суда кассационной инстанции оставил без изменения, а заявление Правительства Москвы и Мосгорнаследия без удовлетворения. При этом Президиум ВАС РФ сформулировал следующие правовые позиции.
3.1. Правовая позиция Президиума ВАС РФ: если разрушенный памятник архитектуры был разобран по решению правомочного исполнительного органа г. Москвы, то право собственности г. Москвы на памятник архитектуры, а также обязательства арендатора по охранно-арендному договору считаются прекращенными в связи с гибелью имущества (п. 1 ст. 235 ГК РФ).
Комментарий: применительно к рассматриваемому спору следует отметить, что распоряжением мэра г. Москвы была согласована частичная разборка здания с последующим его восстановлением в соответствии с проектом реставрации. Однако здание было разобрано арендатором полностью, в связи с чем судебная искусствоведческая экспертиза пришла к заключению о том, что возведенный на месте здания объект недвижимости не является памятником, восстановленным в результате реконструкции. Данному обстоятельству Президиум ВАС РФ не дал оценки.
3.2. Правовая позиция Президиума ВАС РФ: принятый в эксплуатацию объект недвижимости (возведенный на месте разобранного памятника архитектуры) не является самовольной постройкой, а право собственности на него подлежит признанию за создавшим его лицом (арендатором), если такой объект:
- строился за счет арендатора с согласия собственника земельного участка при наличии разрешений компетентных органов и с соблюдением требований градостроительных, строительных норм и правил;
- не выходит за границы существовавшей застройки территории;
- не нарушает прав и охраняемых законом интересов других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.
Данные обстоятельства могут подтверждаться заключениями профильных экспертных учреждений.
Комментарий: Президиум ВАС РФ также обратил внимание на то, что отсутствие в ЕГРП сведений о регистрации права собственности на вновь созданный объект недвижимости за лицом, за счет которого был построен этот объект, не может служить основанием для отказа в иске о признании за ним права собственности, поскольку только на основании судебного акта, разрешающего спор о правах на указанный объект, может быть осуществлена государственная регистрация права.
4. Оговорка о возможности пересмотра по новым
обстоятельствам судебных актов, вступивших в законную силу
В данном Постановлении Президиума ВАС РФ отсутствует указание на возможность пересмотра вступивших в законную силу судебных актов арбитражных судов по делам со сходными фактическими обстоятельствами на основании п. 5 ч. 3 ст. 311 АПК РФ. В связи с этим рассматриваемое Постановление Президиума ВАС РФ не является основанием для пересмотра судебных актов по новым обстоятельствам.
Links:
[1] http://www.consultant.ru/