Обзор подготовлен специалистами компании "КонсультантПлюс" [1] и предоставлен ООО КП "Респект" - информационным центром Сети КонсултьтантПлюс в г. Уфа, ул. 50 лет СССР 48/1. Тел. (347) 291-20-70, 292-12-18.
Документы, представленные в обзоре, включены в Системы КонсультантПлюс.
Название документа
"КонсультантПлюс: Аналитический обзор от 20 декабря 2012 года
Постановление Президиума ВАС РФ от 02.10.2012 N 5361/12 по делу N А46-3074/2011 "Приватизация одним лицом земельного участка в той его части, которая необходима для использования этого участка другим лицом, являющимся собственником расположенного на нем объекта недвижимого имущества, нарушает исключительное право последнего на приватизацию данного земельного участка, даже если на момент спорной приватизации это лицо было неизвестно участникам приватизации"
Источник публикации
Обзор подготовлен специалистами АО "Консультант Плюс".
Примечание к документу
Текст документа
Подписаться на обзоры на www.consultant.ru
КонсультантПлюс: АНАЛИТИЧЕСКИЙ ОБЗОР ОТ 20 ДЕКАБРЯ 2012 ГОДА
Исключительные права на представленный обзор принадлежат АО "КонсультантПлюс".
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ПРЕЗИДИУМА ВАС РФ ОТ 02.10.2012
N 5361/12 ПО ДЕЛУ N А46-3074/2011
"ПРИВАТИЗАЦИЯ ОДНИМ ЛИЦОМ ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА
В ТОЙ ЕГО ЧАСТИ, КОТОРАЯ НЕОБХОДИМА ДЛЯ ИСПОЛЬЗОВАНИЯ
ЭТОГО УЧАСТКА ДРУГИМ ЛИЦОМ, ЯВЛЯЮЩИМСЯ СОБСТВЕННИКОМ
РАСПОЛОЖЕННОГО НА НЕМ ОБЪЕКТА НЕДВИЖИМОГО ИМУЩЕСТВА,
НАРУШАЕТ ИСКЛЮЧИТЕЛЬНОЕ ПРАВО ПОСЛЕДНЕГО НА ПРИВАТИЗАЦИЮ
ДАННОГО ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА, ДАЖЕ ЕСЛИ НА МОМЕНТ СПОРНОЙ
ПРИВАТИЗАЦИИ ЭТО ЛИЦО БЫЛО НЕИЗВЕСТНО
УЧАСТНИКАМ ПРИВАТИЗАЦИИ"
Суть спора
За негосударственной некоммерческой организацией "Омская областная коллегия адвокатов" (далее - коллегия) вступившим в законную силу решением арбитражного суда от 03.03.2008 было признано право собственности на объект недвижимости - административное здание.
В связи с этим на основании ст. 36 ЗК РФ коллегия решила приобрести в собственность земельный участок с кадастровым номером 55:36:090104:2098, на котором было расположено указанное здание. При подготовке коллегией документов для реализации права на приобретение в собственность земельного участка выяснилось, что данный земельный участок был образован в результате раздела другого земельного участка с кадастровым номером 55:36:090104:2037, полученного в собственность ООО "АВИОР" (далее - общество) на основании договора купли-продажи от 11.09.2007, заключенного с Главным управлением по земельным ресурсам Омской области (далее - управление).
Следует отметить, что при заключении договора купли-продажи обществу было известно, что оно не является собственником всех объектов недвижимого имущества, расположенных на земельном участке с кадастровым номером 55:36:090104:2037.
На этом же земельном участке расположено нежилое строение, с 23 февраля 1973 г. находившееся на балансе общественной организации "Омская областная коллегия адвокатов", которая с указанного времени владела и пользовалась им.
Коллегия, являясь правопреемником данной общественной организации, посчитала, что указанный договор купли-продажи препятствует реализации ее права на приобретение в собственность земельного участка под объектом недвижимого имущества и обратилась в арбитражный суд с иском к управлению и обществу о признании недействительным данного договора и применении последствий его недействительности.
Истец исходил из наличия у него права собственности на административное здание, расположенное на земельном участке, дающего ему исключительное право на приватизацию земельного участка на основании ст. 36 ЗК РФ. Продажа обществу этого участка лишает коллегию возможности реализовать свое право.
При рассмотрении данного дела перед судами возник вопрос касательно возможности реализации права коллегии на приобретение в собственность (приватизацию) земельного участка под объектом недвижимого имущества при условии, что на момент заключения договора купли-продажи коллегия не являлась собственником здания и существовала неопределенность в том, кто является его собственником.
Вопрос реализации права на приобретение в собственность
или в аренду земельного участка, находящегося в публичной
собственности, при наличии на участке зданий, строений
и сооружений, принадлежащих разным лицам
Подпунктом 5 п. 1 ст. 1 ЗК РФ определен правовой принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.
Одной из форм реализации этого принципа являются положения ст. 36 ЗК РФ, регулирующие право приватизации, а также приобретения права аренды земельного участка собственником расположенного на нем здания, строения или сооружения.
В соответствии с п. 1 ст. 36 ЗК РФ граждане и юридические лица, имеющие в собственности, безвозмездном пользовании, хозяйственном ведении или оперативном управлении объекты недвижимости (а именно - здания, строения, сооружения), расположенные на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, приобретают права на эти земельные участки в соответствии с Земельным кодексом РФ. Исключительное право на приватизацию земельных участков или приобретение права аренды земельных участков имеют граждане и юридические лица - собственники зданий, строений, сооружений, если иное не установлено федеральными законами.
Исключительный характер права на приватизацию земельного участка выражается в том, что "никто, кроме собственника здания, строения, сооружения, не имеет права на приватизацию земельного участка, занятого соответствующим зданием, строением, сооружением" (п. 5 Постановления Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства").
Положения п. 3 ст. 36 ЗК РФ регулируют отношения сособственников здания (помещений в нем), находящегося на неделимом земельном участке, при реализации ими исключительного права на приобретение данного земельного участка в общую долевую собственность или в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора с учетом долей в праве собственности на здание. Вместе с тем данная правовая норма не регулирует отношения сторон по приобретению земельного участка в случае, когда на нем расположено несколько объектов недвижимости, принадлежащих разным собственникам.
Однако данная ситуация получила частичное разрешение в Постановлении Президиума ВАС РФ от 06.09.2011 N 4275/11 (далее - Постановление N 4275/11), содержащем ряд разъяснений, среди которых можно выделить следующие:
- ст. 36 ЗК РФ не допускает возможности предоставления земельного участка, расположенного под объектом недвижимости и необходимого для его использования, несобственнику этого объекта, в связи с чем земельный участок, на котором расположены объекты недвижимости нескольких собственников, не может быть предоставлен в единоличную собственность только одного из собственников таких объектов недвижимости;
- каждый из собственников объектов недвижимости, расположенных на одном делимом земельном участке, имеет право на совершение сделки приватизации причитающейся ему части участка после выделения ее в натуре и внесения в кадастр недвижимости в качестве самостоятельного объекта;
- если собственник объекта недвижимости, чьи права при приватизации участка не были учтены, готов реализовать предусмотренное ст. 36 ЗК РФ право на выкуп участка, он вправе предъявить иск об установлении (признании) права общей долевой собственности на этот участок независимо от его делимости. Данное требование носит негаторный характер, следовательно, на него исковая давность не распространяется.
В настоящее время арбитражные суды при разрешении споров, связанных с реализацией права на приватизацию земельного участка (в том числе под объектом недвижимого имущества) собственниками объектов недвижимости, расположенных на данном земельном участке, руководствуются позициями, изложенными в Постановлении N 4275/11.
Так, например, имеют место случаи, когда собственник объекта недвижимости реализует право на приватизацию или приобретение права аренды на неделимый земельный участок, на котором расположен данный объект, без учета прав и законных интересов собственника другого объекта недвижимости, располагающегося на том же земельном участке.
При возникновении указанной ситуации суды квалифицируют договор аренды земельного участка как ничтожный, при этом судами особо подчеркивается, что ничтожность такого договора не может служить основанием для отказа в удовлетворении заявления собственников объектов недвижимости, расположенных на данном земельном участке, о заключении с ними договора аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора (см., например, Постановление ФАС Северо-Западного округа от 05.04.2011 по делу N А21-3225/2010). Аналогичный подход встречается в делах об оспаривании договоров купли-продажи земельного участка по указанному основанию (см., к примеру, Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 17.02.2011 по делу N А28-4613/2010).
В то же время суды отмечают, что в рассматриваемой ситуации договор купли-продажи (или аренды) земельного участка может быть признан недействительным только в отношении той части земельного участка, на которой находится объект недвижимости лица, интересы которого не были учтены при заключении договора; а также в части земельного участка, находящейся под объектом недвижимости и необходимой для использования данного объекта (см., к примеру, Постановление Президиума ВАС РФ от 05.07.2005 N 15524/04 по делу N А19-4030/04-48, Определение ВАС РФ от 22.04.2009 N ВАС-4325/08 по делу N А56-45362-2004, Постановления ФАС Волго-Вятского округа от 11.03.2012 по делу N А29-2787/2011, ФАС Западно-Сибирского округа от 20.11.2012 по делу N А46-11581/2010, Восьмого арбитражного апелляционного суда от 28.12.2011 по делу N А46-5817/2011, Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 15.12.2011 по делу N А14-2460/2011).
Следует обратить внимание, что Президиум ВАС РФ в Постановлении N 4275/11 также указал, что к искам, содержащим требование о признании права общей долевой собственности на приватизированный земельный участок, положения об исковой давности не применяются.
Исходя из обстоятельств спора, рассмотренного в Постановлении от 02.10.2012 N 5361/12, суды нижестоящих инстанций отказали истцу в удовлетворении заявленных требований в том числе на основании пропуска истцом срока исковой давности (более подробно позиция судов трех инстанций будет изложена ниже).
В связи с этим определенный интерес представляет вопрос о применении арбитражными судами положений об исковой давности к спорам, связанным с реализацией права на приватизацию земельного участка.
Несмотря на относительную новизну Постановления N 4275/11, содержащаяся в нем позиция о неприменении положений об исковой давности к указанным спорам уже применяется на практике.
Так, отказывая в удовлетворении заявленных требований о признании недействительным (ничтожным) договора купли-продажи земельного участка, суд исходил в том числе из пропуска срока исковой давности. Суд отметил, что такое исковое требование является ненадлежащим способом защиты нарушенного права (иск в том виде, в каком он сформулирован, не является негаторным) и не может привести к его восстановлению, вместе с тем в случае предъявления иска об установлении (признании) права общей долевой собственности на приватизированный земельный участок исковая давность на такое требование не распространяется (см. Постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 15.06.2012 N 18АП-4275/2012 по делу N А47-9858/2011).
Выводы судов нижестоящих инстанций
Суд первой инстанции отказал коллегии в удовлетворении исковых требований. Постановлениями судов апелляционной и кассационной инстанций решение суда первой инстанции оставлено без изменения.
Отказывая в удовлетворении исковых требований, суды исходили из того, что:
- на момент заключения договора (11 сентября 2007 г.) купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 55:36:090104:2037 общество являлось собственником объектов недвижимого имущества, расположенных на этом участке, следовательно, обладало исключительным правом на него в порядке ст. 36 ЗК РФ;
- право собственности коллегии на здание было признано судом только 3 марта 2008 г., зарегистрировано 25 июля 2008 г., то есть после заключения договора купли-продажи;
- коллегией был пропущен срок исковой давности.
Однако коллегия судей ВАС РФ в Определении от 03.07.2012 N ВАС-5361/12 по данному делу пришла к выводу о необходимости пересмотра судебных актов нижестоящих инстанций в порядке надзора.
Правовая аргументация, содержащаяся в указанном Определении, в целом была воспринята Президиумом ВАС РФ. Отметим, что правовые доводы коллегии судей ВАС РФ до опубликования рассматриваемого Постановления уже нашли поддержку в практике арбитражных судов (см. Постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 08.11.2012 по делу N А41-35952/11).
Обращаем внимание, что Определение ВАС РФ является процессуальным актом и не содержит правовой позиции ВАС РФ, поскольку в нем не разрешается спор по существу.
Позиция Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ
Президиум ВАС РФ отменил судебные акты всех трех инстанций и направил дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции.
Следует отметить, что в рассматриваемом Постановлении Президиум ВАС РФ частично воспроизвел позиции, изложенные им ранее в Постановлении N 4275/11, вместе с тем Президиумом ВАС РФ была сформулирована следующая правовая позиция.
Приватизация одним лицом земельного участка в той его части, которая необходима для использования этого участка другим лицом, являющимся собственником расположенного на нем объекта недвижимого имущества, нарушает исключительное право последнего на приватизацию данного земельного участка, даже если на момент спорной приватизации это лицо было неизвестно участникам приватизации.
Применительно к рассматриваемому спору Президиум ВАС РФ указал, что если на момент заключения договора купли-продажи на земельном участке находился объект недвижимости, в отношении которого стороны договора не могли не знать, что он не принадлежит покупателю (обществу) на праве собственности, то заключенный договор в этой части не соответствует ст. 36 ЗК РФ. При этом Президиум ВАС РФ отметил, что неопределенность в том, кто является собственником этого объекта, не может служить основанием для заключения названного договора без учета правил ст. 36 ЗК РФ.
Главное отличие настоящего спора от спора, рассмотренного в Постановлении N 4275/11, заключается в том, что в последнем случае покупатель при заключении договора купли-продажи земельного участка знал о наличии на данном участке объекта недвижимости, принадлежащего на праве собственности другому лицу и, таким образом, нарушил право другого лица на приватизацию земельного участка в порядке ст. 36 ЗК РФ.
Президиум ВАС РФ указал, что вступившие в законную силу судебные акты арбитражных судов по делам со схожими фактическими обстоятельствами, принятые на основании нормы права в истолковании, которое расходится с толкованием, содержащимся в рассматриваемом Постановлении, могут быть пересмотрены на основании п. 5 ч. 3 ст. 311 АПК РФ, если для этого нет других препятствий.
Следует отметить, что в силу п. 11 Постановления Пленума ВАС РФ от 30.06.2011 N 52 "О применении положений Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при пересмотре судебных актов по новым или вновь открывшимся обстоятельствам" это указывает на придание данной правовой позиции Президиума ВАС РФ обратной силы.
В связи с этим рассматриваемое Постановление Президиума ВАС РФ является основанием для пересмотра судебных актов по новым обстоятельствам.
Links:
[1] http://www.consultant.ru/