Обзор подготовлен специалистами компании "КонсультантПлюс" [1] и предоставлен ООО КП "Респект" - информационным центром Сети КонсултьтантПлюс в г. Уфа, ул. 50 лет СССР 48/1. Тел. (347) 291-20-70, 292-12-18.
Документы, представленные в обзоре, включены в Системы КонсультантПлюс.
Название документа
"КонсультантПлюс: Аналитический обзор от 18 октября 2012 года
Постановление Президиума ВАС РФ от 17.04.2012 N 15837/11 по делу N А47-7623/2010 "Размер арендной платы за земельные участки, относящиеся к публичной собственности (в том числе муниципальной и собственности субъектов РФ, а также участки из земель, государственная собственность на которые не разграничена), не может быть выше ставок, установленных Постановлением Правительства РФ N 582 для земель федеральной собственности"
Источник публикации
Обзор подготовлен специалистами АО "Консультант Плюс".
Примечание к документу
Текст документа
Подписаться на обзоры на www.consultant.ru
КонсультантПлюс: АНАЛИТИЧЕСКИЙ ОБЗОР ОТ 18 ОКТЯБРЯ 2012 ГОДА
Исключительные права на представленный обзор принадлежат АО "КонсультантПлюс".
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ПРЕЗИДИУМА ВАС РФ ОТ 17.04.2012 N 15837/11
ПО ДЕЛУ N А47-7623/2010
"РАЗМЕР АРЕНДНОЙ ПЛАТЫ ЗА ЗЕМЕЛЬНЫЕ УЧАСТКИ,
ОТНОСЯЩИЕСЯ К ПУБЛИЧНОЙ СОБСТВЕННОСТИ (В ТОМ ЧИСЛЕ
МУНИЦИПАЛЬНОЙ И СОБСТВЕННОСТИ СУБЪЕКТОВ РФ, А ТАКЖЕ УЧАСТКИ
ИЗ ЗЕМЕЛЬ, ГОСУДАРСТВЕННАЯ СОБСТВЕННОСТЬ НА КОТОРЫЕ
НЕ РАЗГРАНИЧЕНА), НЕ МОЖЕТ БЫТЬ ВЫШЕ СТАВОК, УСТАНОВЛЕННЫХ
ПОСТАНОВЛЕНИЕМ ПРАВИТЕЛЬСТВА РФ N 582 ДЛЯ ЗЕМЕЛЬ
ФЕДЕРАЛЬНОЙ СОБСТВЕННОСТИ"
Суть спора
Между администрацией г. Оренбурга (далее - арендодатель, администрация) и ОАО "Оренбургстрой" (далее - арендатор, общество) был заключен договор аренды земельного участка из земель, государственная собственность на которые не разграничена, сроком до 01.04.2008. Участок, относящийся к категории "земли населенных пунктов", предназначался для строительства комплекса многоэтажных жилых домов с гаражами (далее - спорный земельный участок). В связи с тем, что арендатор продолжал пользоваться спорным земельным участком после истечения предусмотренного договором срока аренды в отсутствие возражений со стороны арендодателя, в силу п. 2 ст. 621 ГК РФ договор был возобновлен на неопределенный срок на тех же условиях.
Согласно данному договору размер арендной платы изменяется с момента вступления в законную силу нормативных актов РФ, Оренбургской области, Оренбургского городского Совета, администрации, регулирующих порядок начисления и размер арендной платы, без дополнительных согласований с арендатором и без внесения соответствующих изменений и дополнений в договор. Договор также содержал положение о том, что исчисление и оплата арендных платежей осуществляется на основании уведомления арендодателя начиная с момента вступления в силу нормативного правового акта, в соответствии с которым изменяется порядок и (или) размер арендной платы.
Арендная плата за пользование спорным земельным участком рассчитывалась по формуле исходя из кадастровой стоимости земельного участка и ставки арендной платы, определяемой в зависимости от вида функционального использования земли, в соответствии с Методикой расчета арендной платы за землю на территории муниципального образования "Город Оренбург", утвержденной постановлением Оренбургского городского Совета от 10.11.2005 N 231 (далее - постановление N 231). Вместе с тем вступившим в законную силу решением арбитражного суда постановление N 231 признано недействующим и не подлежащим применению с момента его принятия в отношении земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, в связи с отсутствием у Оренбургского городского Совета полномочий по установлению порядка определения размера арендной платы по данным землям.
Администрация, сочтя, что арендная плата внесена обществом не в полном объеме, обратилась в арбитражный суд с иском о взыскании задолженности по арендной плате за пользование земельным участком за период с 1 января 2008 г. по 1 сентября 2010 г. и пеней за несвоевременную уплату арендной платы за период с 1 января 2008 г. по 11 октября 2010 г.
В обоснование заявленных требований администрация представила расчет задолженности по арендной плате за период с 1 января 2008 г. по 31 декабря 2009 г. по формуле, предусмотренной постановлением N 231; за период с 1 января по 1 сентября 2010 г. - по формуле, установленной органом исполнительной власти субъекта РФ в п. 6 Порядка определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, на территории Оренбургской области, утвержденного постановлением правительства Оренбургской области от 12.10.2009 N 530-п (далее - Порядок, постановление N 530-п), вступившим в силу с 1 января 2010 г.
При рассмотрении данного спора перед судами возник вопрос о правомерности одностороннего изменения размера арендной платы по данному договору.
Правовые проблемы, затронутые в Постановлении
Президиума ВАС РФ от 17.04.2012 N 15837/11
по делу N А47-7623/2010
А. Одностороннее изменение размера арендной платы по договорам аренды земельных участков, находящихся в публичной собственности
Земельный кодекс РФ устанавливает принцип платности землепользования. Арендная плата относится к одной из форм платы за использование земли. Пунктом 4 ст. 22 ЗК РФ установлено, что размер арендной платы за пользование земельным участком определяется договором аренды, однако общие начала определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, могут быть установлены Правительством РФ. Размер арендной платы является существенным условием договора аренды земельного участка (п. 3 ст. 65 ЗК РФ). Порядок внесения изменений в договор - в одностороннем порядке или путем подписания двустороннего дополнительного соглашения к договору, - исходя из п. 1 ст. 452 ГК РФ, зависит от условий договора аренды, действующего между сторонами.
Порядок определения размера арендной платы, а также условия, сроки и порядок ее внесения за земли (земельные участки), находящиеся в собственности РФ, субъектов РФ или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством РФ, органами государственной власти субъектов РФ, органами местного самоуправления, а за земли, государственная собственность на которые не разграничена, - по общему правилу органами государственной власти субъектов РФ (п. 3 ст. 65 ЗК РФ, абз. 5 п. 10 ст. 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации", далее - Федеральный закон N 137-ФЗ).
Из изложенного следует, что арендная плата за пользование земельными участками, находящимися в публичной собственности, относится к регулируемым ценам (абз. 2 п. 1 ст. 424 ГК РФ), и в связи с этим именно органы вышеуказанных публичных образований устанавливают порядок (методику) определения размера арендной платы и в дальнейшем вправе изменять те составляющие методики, которые используются при расчете платы за пользование земельным участком.
В рассматриваемом деле размер арендной платы был изменен в результате изменения методики расчета арендной платы, поэтому представляется целесообразным рассмотреть вопрос: является ли изменение методики расчета размера арендной платы посредством принятия нормативного правового акта государственного органа или органа местного самоуправления изменением условия договора о размере арендной платы?
В этом случае арбитражные суды, как правило, руководствуются правовой позицией Президиума ВАС РФ, сформулированной в Постановлении от 05.07.2011 N 1709/11, согласно которой если положения договора аренды не предусматривают возможности изменения в одностороннем порядке как методики расчета, так и размера арендной платы, утвержденной в качестве его условия, то принятие уполномоченными органами нормативных правовых актов в части изменения порядка формирования платы за землю "само по себе не может повлечь за собой автоматического пересмотра способа расчета размера платежей за пользование земельным участком, который подлежит применению к отношениям сторон в силу заключенного между сторонами договора". Изменение методики расчета на иную возможно только в порядке, установленном п. 1 ст. 452 ГК РФ, то есть путем заключения дополнительного соглашения к договору аренды (см., к примеру, Постановления ФАС Поволжского округа от 17.04.2012 по делу N А12-11636/2011, от 14.08.2012 по делу N А57-14531/2011, ФАС Северо-Кавказского округа от 07.03.2012 по делу N А01-665/2011, ФАС Уральского округа от 03.02.2012 N Ф09-8461/11 по делу N А47-508/2011, ФАС Центрального округа от 22.12.2011 по делу N А14-5890/2011).
Также важно отметить, что изменение размера арендной платы, не соответствующее механизму ее расчета, установленному в договоре, требует внесения изменений в договор аренды путем заключения дополнительного соглашения и его государственной регистрации, если договор аренды был зарегистрирован (см. Постановление Президиума ВАС РФ от 15.11.2011 N 7121/11 по делу N А19-15038/09-7-4, Определения ВАС РФ от 10.01.2012 N ВАС-17038/11 по делу N А08-1215/2011, от 15.12.2010 N ВАС-16219/10 по делу N А55-37624/2009).
Таким образом, принятие компетентными органами публичной власти нормативных актов, определяющих иной порядок (методику) расчета арендной платы за землю (в отсутствие в договоре условия об одностороннем порядке изменения арендной платы), не приводит к автоматическому пересмотру способа расчета размера арендных платежей по договору, а влечет право заинтересованной стороны требовать от другой стороны внесения в заключенный ими договор аренды изменений, обусловленных изменением законодательства, путем заключения дополнительного соглашения и его государственной регистрации, в случае если данный договор был зарегистрирован.
Б. Применение положений Постановления N 582 к договорам аренды земельных участков, относящихся к публичной собственности
Постановлением Правительства РФ от 16.07.2009 N 582 "Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и о Правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации" (далее - Постановление N 582) утверждены основные принципы определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в публичной собственности, и правила определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности РФ.
К таковым отнесены следующие принципы:
- экономической обоснованности;
- предсказуемости расчета размера арендной платы;
- предельно допустимой простоты расчета арендной платы;
- недопущения ухудшения экономического состояния землепользователей и землевладельцев при переоформлении ими прав на земельные участки;
- учета необходимости поддержки социально значимых видов деятельности;
- запрета необоснованных предпочтений.
Руководствуясь данными принципами, а также применяя общеправовые принципы правовой определенности и стабильности гражданского оборота, суды указывают, что если нормативным правовым актом государственного органа или органа местного самоуправления в нарушение условий договора аренды была изменена методика определения арендной платы, что повлекло существенное увеличение ее размера, то это является неправомерным, так как нарушает разумный баланс частных и публичных интересов (см. Постановления ФАС Волго-Вятского округа от 09.04.2012 по делу N А82-3444/2011, от 09.04.2012 по делу N А82-2974/2011, ФАС Западно-Сибирского округа от 19.06.2012 по делу N А75-7294/2011, ФАС Северо-Кавказского округа от 23.04.2012 по делу N А63-9765/2010, Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 31.07.2012 по делу N А55-18245/2011).
Следует отметить, что принципы, содержащиеся в Постановлении N 582, применяются судами в том числе при проверке законности установления органами государственной власти субъектов РФ арендной платы (а также коэффициентов для исчисления арендной платы) за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена (см., к примеру, Определения Верховного Суда РФ от 12.09.2012 N 33-АПГ12-4, от 16.11.2011 N 58-Г11-28, от 02.11.2011 N 1-Г11-27, Постановления ФАС Волго-Вятского округа от 25.07.2012 по делу N А82-16404/2011, ФАС Восточно-Сибирского округа от 05.09.2012 по делу N А78-2248/2012, от 29.06.2012 по делу N А74-569/2012, ФАС Поволжского округа от 23.01.2012 по делу N А65-7520/2011, ФАС Северо-Западного округа от 28.08.2012 по делу N А44-3792/2012, ФАС Центрального округа от 29.03.2012 по делу N А23-710/2011).
В целом приведенная судебная практика свидетельствует о том, что положения Постановления N 582 применяются ко всем отношениям, связанным с арендой земельных участков, относящихся к публичной собственности.
В. Толкование принципа экономической обоснованности размера арендной платы
Как было отмечено выше, в Постановлении N 582 в качестве одного из основных принципов определения арендной платы в отношении земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, закреплен принцип экономической обоснованности, согласно которому арендная плата устанавливается в размере, соответствующем доходности земельного участка с учетом категории земель и их разрешенного использования.
Вместе с тем наряду с данным принципом суды при разрешении споров, связанных с размером арендной платы за землю, руководствуются правовой позицией Конституционного Суда РФ, сформулированной в Определении от 11.05.2004 N 209-О. Согласно данной позиции при отсутствии в РФ единых правил орган местного самоуправления обязан осуществлять дифференциацию ставок земельного налога "не произвольно, а в соответствии с экономической оценкой территории и генеральным планом города, то есть основываясь на анализе и оценке экономических, природных и иных факторов, влияющих в том числе на уровень доходности земельного участка".
Следует обратить внимание на то, что суды применяют вышеизложенную правовую позицию к арендным отношениям по аналогии, исходя из того, что требование экономической обоснованности устанавливаемой арендной платы основано как на положениях Постановления N 582, так и на правовой позиции, содержащейся в Определении от 11.05.2004 N 209-О (см. Постановления ФАС Восточно-Сибирского округа от 22.07.2011 по делу N А74-22/2011, ФАС Северо-Кавказского округа от 21.09.2012 по делу N А32-27830/2010, от 20.06.2012 по делу N А53-22048/2011, ФАС Уральского округа от 10.08.2010 N Ф09-6060/10-С1 по делу N А47-533/2010, ФАС Центрального округа от 29.03.2012 по делу N А23-710/2011).
Применяя принцип экономической обоснованности, суды, как правило, исходят из его нормативного определения (см., к примеру, Постановления ФАС Северо-Кавказского округа от 02.12.2011 по делу N А01-1254/2011, ФАС Дальневосточного округа от 17.07.2012 N Ф03-2577/2012 по делу N А51-11759/2011).
При этом в некоторых случаях суды дополнительно указывают, что соблюдение принципа экономической обоснованности также может выражаться в том, что при расчете ставки арендной платы государственным органом были спрогнозированы доходы бюджета публичного образования на последующие годы с учетом инфляционных процессов, а в целях выявления ставки арендной платы, учитывающей баланс интересов арендаторов земельных участков и бюджета публичного образования, проведено сравнение полученных показателей (см. Определение Верховного Суда РФ от 02.11.2011 N 1-Г11-27).
Кроме того, суды, раскрывая содержание принципа экономической обоснованности, отмечают, что соблюдение данного принципа (компетентным государственным или муниципальным органом) должно быть доказано путем представления соответствующих детальных расчетов (показывающих доходность земельных участков), а также документов, содержащих многофакторный анализ оценочных характеристик земельных участков, и документов, непосредственно подтверждающих проведение расчета величины применяемого коэффициента (см. Постановления ФАС Центрального округа от 04.10.2011 по делу N А23-710/2011, ФАС Северо-Кавказского округа от 20.06.2012 по делу N А53-22048/2011, ФАС Поволжского округа от 30.05.2011 по делу N А12-23785/2010).
Отметим, что некоторые из указанных доказательств соблюдения принципа экономической обоснованности нашли свое отражение в вышеупомянутой правовой позиции Конституционного Суда РФ.
Г. Оспаривание нормативных правовых актов публичных образований, влияющих на определение размера арендной платы за земельные участки, относящиеся к публичной собственности
Президиумом ВАС РФ в Постановлении от 25.03.2008 N 9504/07 по делу N А72-7891/06-4/432 была сформулирована правовая позиция, согласно которой споры об оспаривании нормативных правовых актов органа исполнительной власти субъекта РФ об утверждении государственной кадастровой оценки земель не подведомственны арбитражному суду.
Эта позиция отражалась и в более общем подходе, согласно которому ст. 29 АПК РФ не дает возможности оспаривания в арбитражном суде нормативных правовых актов, регулирующих земельные отношения (см., к примеру, Определение ВАС РФ от 27.02.2012 N ВАС-1427/12 по делу N А57-14800/2010).
В дальнейшем Президиум ВАС РФ в Постановлении от 17.01.2012 N 10034/11 изложил позицию, заключающуюся в том, что нормативные правовые акты, положения которых способны повлиять на определение размера платы за пользование земельным участком, находящимся в публичной собственности, могут быть оспорены в арбитражном суде в силу п. 1 ч. 1 ст. 29 АПК РФ, поскольку данные акты относятся к нормативным правовым актам в сфере государственного регулирования цен (тарифов).
В судебной практике уже есть примеры как применения данной правовой позиции к спорам об оспаривании нормативных правовых актов органа исполнительной власти субъекта РФ об утверждении государственной кадастровой оценки земель (см., например, Определение ФАС Поволжского округа от 26.04.2012 по делу N А57-3370/2011), так и неприменения (Постановления ФАС Западно-Сибирского округа от 30.07.2012 по делу N А27-13063/2011, от 20.07.2012 по делу N А03-1873/2012, ФАС Поволжского округа от 14.08.2012 по делу N А57-5728/2011).
В связи с изложенным, а также ввиду того, что порядок (механизм) исчисления арендной платы может зависеть в том числе от кадастровой стоимости земельного участка, можно заключить, что проблема подведомственности данных споров по-прежнему решается неоднозначно в практике арбитражных судов.
При этом следует обратить внимание на то, что Верховный Суд РФ в п. 3 раздела "Судебная практика по административным делам" Обзора судебной практики за четвертый квартал 2011 года (утв. Президиумом ВС РФ 14.03.2012) разъяснил, что нормативный правовой акт, утверждающий результаты государственной кадастровой оценки земель, должен оспариваться в судах общей юрисдикции (см. также Определения Верховного Суда РФ от 28.04.2010 N 53-Г10-9, от 19.12.2007 N 41-Г07-25). Толкование процессуальных норм, заключающееся в том, что такие нормативные правовые акты необходимо оспаривать в арбитражных судах, как затрагивающие оценочную деятельность (что подпадает под применение ст. 29 АПК РФ), Верховный Суд РФ в названном судебном акте признал неверным.
Однако при рассмотрении дел об оспаривании нормативных правовых актов, регулирующих именно порядок определения размера арендной платы за земли (земельные участки), находящиеся в публичной собственности, суды, ссылаясь на позицию, изложенную в Постановлении от 17.01.2012 N 10034/11, отмечают, что применительно к п. 1 ч. 1 ст. 29 АПК РФ рассмотрение дела о признании недействующим нормативного правового акта органа исполнительной власти субъекта РФ относится к компетенции арбитражных судов. Обосновано это тем, что отнесение к подведомственности арбитражных судов указанных дел соответствует общей тенденции развития правового регулирования вопросов подведомственности арбитражным судам дел по нормоконтролю исходя из экономического характера правоотношений, регулируемых оспариваемым нормативным правовым актом (см., например, Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 02.04.2012 по делу N А32-16059/2011).
Выводы судов нижестоящих инстанций
Суд первой инстанции в удовлетворении требования администрации отказал, указав на необоснованность расчета арендной платы за период с 1 января 2008 г. по 31 декабря 2009 г., как основанного на методике, утвержденной постановлением N 231, ввиду того, что данное постановление было признано недействующим (в отношении земель, государственная собственность на которые не разграничена) судебным актом арбитражного суда.
Также суд первой инстанции счел необоснованным требование о взыскании с общества задолженности по арендной плате за период с 1 января по 1 сентября 2010 г. на основании п. 6 Порядка, указав, что данный пункт не подлежит применению к отношениям сторон, поскольку общество осуществляет жилищное строительство, в связи с чем размер арендной платы определяется на основании других положений постановления N 530-п.
Суд апелляционной инстанции согласился с выводом суда первой инстанции о том, что постановление N 231 не подлежит применению к рассматриваемым правоотношениям. Вместе с тем он указал, что арендная плата за период с 1 января 2008 г. по 1 января 2010 г. подлежит исчислению на основании положений постановления правительства Оренбургской области от 25.12.2007 N 456-п, а с 1 января 2010 г. - в соответствии положениями Порядка, утвержденного постановлением N 530-п. В связи с тем, что размер рассчитанной судом арендной платы превысил цену иска, суд апелляционной инстанции решение суда первой инстанции отменил, требование администрации удовлетворил в пределах заявленной суммы, что было поддержано судом кассационной инстанции.
Однако ВАС РФ в Определении от 16.02.2012 N ВАС-15837/11 по делу N А47-7623/2010 (далее - Определение) пришел к выводу о необходимости пересмотра вышеуказанных судебных актов в порядке надзора.
Коллегия судей ВАС РФ указала на то, что из условий заключенного договора аренды земельного участка следует:
- что стороны в договоре согласовали условие об одностороннем изменении размера арендной платы для случая, когда актом уполномоченного органа будут изменены базовые составляющие методики исчисления платы, при наличии уведомления арендодателя;
- что одностороннее изменение размера арендной платы может быть осуществлено на основании уведомления арендодателя, которое может быть сделано через средства массовой информации неопределенному кругу лиц.
Коллегия судей ВАС РФ отметила, что "в данном случае увеличение размера арендной платы обусловлено не изменением базовых составляющих формулы расчета, а установлением нормативным актом субъекта (не стороны по договору аренды) совершенно иной методики расчета - в размере рыночной стоимости годовой арендной платы". Изменение размера арендной платы в результате принятия соответствующим органом нормативного правового акта (в отсутствие вышеуказанного уведомления об изменении размера арендной платы) не является изменением условия договора о размере арендной платы применительно к п. 3 ст. 614 ГК РФ.
Кроме того, в Определении коллегия судей ВАС РФ обратила внимание на то, что стороны согласовали в договоре методику определения размера арендной платы за земельный участок по определенной формуле, которая после согласования ее сторонами стала условием договора аренды о размере арендной платы, и принятие Правительством Оренбургской области постановлений от 25.12.2007 N 456-п и от 12.10.2009 N 530-п само по себе не может повлечь автоматического пересмотра способа расчета размера платежей за пользование земельным участком, а изменение методики на иную возможно только в порядке, установленном п. 1 ст. 452 ГК РФ. Данный вывод соответствует правовой позиции Президиума ВАС РФ, сформулированной в Постановлении от 05.07.2011 N 1709/11 по делу N А55-35889/2009.
Коллегия судей ВАС РФ также отметила, что "при взыскании арендной платы за прошедшие периоды без заключения дополнительного соглашения к договору в размере, многократно превышающем согласованный в договоре, нарушается принцип предсказуемости определения арендной платы, установленный постановлением N 582, который означает, что в нормативных правовых актах органов государственной власти и органов местного самоуправления должны быть определены порядок расчета арендной платы и случаи, в которых возможен пересмотр размера арендной платы в одностороннем порядке по требованию арендодателя". Кроме того, "при заключении и дальнейшем исполнении договора арендатор должен знать методику, по которой рассчитана плата за пользование участком, а в случае изменения этой методики ему должна быть предоставлена возможность для изучения нового порядка расчета, а также оценки заключения о рыночной стоимости годовой арендной платы в пределах разумных сроков, установленных пунктом 2 статьи 452 Гражданского кодекса".
Также коллегия судей ВАС РФ пришла к выводу, что резкое многократное увеличение арендной платы за земельный участок, предоставленный застройщику на небольшой срок для строительства многоквартирных жилых домов, нарушает принцип разумности ожиданий общества как арендатора, поскольку ведет к неизбежному возникновению убытков у арендатора в связи с тем, что после сдачи дома в эксплуатацию и перехода права собственности на помещения в доме, право собственности на земельный участок под многоквартирным жилым домом возникает у собственников помещений в силу закона.
Данный подход также был обоснован ссылками на практику Европейского суда по правам человека, указывающего на необходимость применения принципа "разумных ожиданий" ("legitimate expectations"), в частности, в делах Плалам С.П.А. против Италии от 18.08.2010, Анхеузер-Буш Инкорпорейтед против Португалии от 11.01.2007, Пайн Вэллей Девелопментс Лимитед и другие против Ирландии от 29.11.1991.
Следует обратить внимание на то, что в настоящее время некоторые из вышеприведенных подходов и выводов уже используются в судебной практике (см. Постановления Пятого арбитражного апелляционного суда от 04.06.2012 N 05АП-3121/2012 по делу N А59-5434/2011, Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 13.07.2012 по делу N А66-13010/2010, Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 28.08.2012 N 15АП-8636/2012 по делу N А32-47006/2011, Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 24.08.2012 N 18АП-7989/2012 по делу N А76-3642/2012).
Правовая аргументация, приведенная в данном Определении, была воспринята Президиумом ВАС РФ в части правового значения принципов определения арендной платы, содержащихся в Постановлении N 582.
Обращаем внимание, что Определение ВАС РФ является процессуальным актом и не содержит правовой позиции ВАС РФ, поскольку в нем не разрешается спор по существу.
Позиция Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ
Президиум ВАС РФ судебные акты нижестоящих инстанций отменил и передал дело на новое рассмотрение.
При этом Президиум ВАС РФ сформулировал следующие правовые позиции.
А. Применение положений Постановления N 582 к договорам аренды земельных участков, относящихся к публичной собственности
1. Принципы определения арендной платы, нашедшие свое отражение в Постановлении N 582, "являются общеобязательными при определении арендной платы за находящуюся в публичной собственности землю для всех случаев, когда размер этой платы определяется не по результатам торгов и не предписан федеральным законом, а согласно его требованиям подлежит установлению соответствующими компетентными органами в качестве регулируемой цены". Следует отметить, что аналогичной позиции придерживается Верховный Суд РФ (см. Определение от 12.09.2012 N 4-АПГ12-16).
2. Размер арендной платы за земельные участки, относящиеся к публичной собственности, в том числе муниципальной, собственности субъектов РФ, а также за участки из земель, государственная собственность на которые не разграничена, не может быть выше ставок, установленных Постановлением N 582 для земель федеральной собственности.
При этом Президиум ВАС РФ указал на то, что приведенная правовая позиция подлежит применению судами только с момента опубликования рассматриваемого Постановления в установленном порядке. В связи с этим данная правовая позиция не может являться основанием для пересмотра вступивших в законную силу судебных актов по вновь открывшимся обстоятельствам в порядке п. 5 ч. 3 ст. 311 АПК РФ.
3. Президиум ВАС РФ отметил, что принятие уполномоченными органами государственной власти и местного самоуправления нормативных правовых актов, изменяющих нормативно установленные ставки арендной платы или методику их расчета, влечет изменение условий договоров аренды таких земельных участков независимо от воли сторон договоров аренды и без внесения в текст договоров подобных изменений, поскольку регулирование арендной платы за указанные земельные участки осуществляется в нормативном порядке.
4. Установление после введения в действие Постановления N 582 или применение ранее установленных упомянутыми уполномоченными органами регулируемых ставок арендной платы за земельные участки, предоставленные для целей жилищного строительства, исходя из рыночной стоимости земельного участка или рыночного размера годовой арендной платы на основании отчета независимого оценщика не соответствует требованиям Земельного кодекса РФ, Федерального закона N 137-ФЗ, принципам и правилам, установленным в Постановлении N 582.
5. Исчисление судом размера арендной платы за прошедшие периоды исходя из новых ставок, методик, формул, установленных на основании принятых впоследствии нормативных актов соответствующих публичных образований, "противоречит как принципу экономической обоснованности арендной платы, так и принципу предсказуемости определения ее размера, сформулированным в Постановлении N 582".
Б. Толкование принципа экономической обоснованности размера арендной платы
Президиум ВАС РФ разъяснил, что "принцип экономической обоснованности исключает возможность введения для земель, расположенных в одном населенном пункте, имеющих одну категорию, один вид разрешенного использования и предоставленных лицам, занимающимся одним видом деятельности, арендной платы, дифференцированной исходя из статуса уполномоченного на распоряжение землей публичного органа, и выше ставок, установленных для земель федеральной собственности".
В. Правовое значение принципов определения арендной платы при определении арендной платы за находящуюся в публичной собственности землю
1. В рамках рассматриваемого Постановления Президиум ВАС РФ, руководствуясь принципом учета необходимости поддержки социально значимых видов деятельности, отметил, что при аренде земельных участков в случаях, аналогичных названным в подп. "г" и "д" п. 3 Постановления N 582, арендная плата, определенная органами государственной власти субъектов РФ и органами местного самоуправления, не может превышать размеров, установленных в этих подпунктах, то есть превышать 2 процента от кадастровой стоимости земельного участка, при условии своевременного осуществления жилищного строительства.
Последнее обстоятельство связано с тем, что уровень арендной платы за земельные участки, предоставляемые под цели жилищного строительства, дифференцирован непосредственно федеральным законом исходя из сроков завершения строительства, и затягивание сроков жилищного строительства (в силу положений ст. 65 ЗК РФ, п. 15 ст. 3 Федерального закона N 137-ФЗ) влечет увеличение ставок арендной платы за такие участки.
2. Президиум ВАС РФ также отметил, что предельные ставки арендной платы для некоторых случаев сдачи в аренду земельных участков, находящихся в федеральной собственности (определенные Правительством РФ на основании названных принципов), являются ориентирами для нормативно устанавливаемых ставок арендной платы при сдаче в аренду земельных участков в аналогичных случаях всеми иными публичными образованиями, за исключением случаев установления иных ставок непосредственно федеральными законами.
Г. Оспаривание нормативно-правовых актов публичных образований, влияющих на определение размера арендной платы за земельные участки, относящиеся к публичной собственности
Президиум ВАС РФ обратил внимание на то, что нормативные правовые акты публичных образований, влияющие на определение размера арендной платы, в частности, должны отвечать принципам экономической обоснованности и предсказуемости определения размера арендной платы. В противном случае с учетом правовой позиции, сформулированной в Постановлении Президиума ВАС РФ от 17.01.2012 N 10034/11, данные нормативные акты могут быть обжалованы в арбитражном суде.
Президиум ВАС РФ указал, что вступившие в законную силу судебные акты арбитражных судов по делам со схожими фактическими обстоятельствами в части применения п. 15 ст. 3 Федерального закона N 137-ФЗ и необоснованности исчисления размера арендной платы за прошедшие периоды на основании принятых впоследствии нормативных актов публичных образований могут быть пересмотрены на основании п. 5 ч. 3 ст. 311 АПК РФ, если для этого нет других препятствий.
Следует отметить, что в силу п. 11 Постановления Пленума ВАС РФ от 30.06.2011 N 52 "О применении положений Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при пересмотре судебных актов по новым или вновь открывшимся обстоятельствам" это указывает на придание данной правовой позиции Президиума ВАС РФ обратной силы.
В связи с этим рассматриваемое Постановление Президиума ВАС РФ является основанием для пересмотра судебных актов по новым обстоятельствам.
Links:
[1] http://www.consultant.ru/