Аналитический обзор от 11 октября 2012 года

Обзор подготовлен специалистами компании "КонсультантПлюс" [1] и предоставлен ООО КП "Респект" - информационным центром Сети КонсултьтантПлюс в г. Уфа, ул. 50 лет СССР 48/1. Тел. (347) 291-20-70, 292-12-18.

Документы, представленные в обзоре, включены в Системы КонсультантПлюс.

Название документа
"КонсультантПлюс: Аналитический обзор от 11 октября 2012 года
Постановление Президиума ВАС РФ от 17.07.2012 N 2683/12 по делу N А60-25348/2010 "Если застройщик заведомо знал о неправомерности предоставления ему земельного участка для строительства, то его затраты, связанные с таким предоставлением, не подлежат возмещению в виде убытков"
Источник публикации
Обзор подготовлен специалистами АО "Консультант Плюс".
Примечание к документу

Текст документа

Подписаться на обзоры на www.consultant.ru

КонсультантПлюс: АНАЛИТИЧЕСКИЙ ОБЗОР ОТ 11 ОКТЯБРЯ 2012 ГОДА

Исключительные права на представленный обзор принадлежат АО "КонсультантПлюс".

ПОСТАНОВЛЕНИЕ ПРЕЗИДИУМА ВАС РФ ОТ 17.07.2012 N 2683/12
ПО ДЕЛУ N А60-25348/2010 "ЕСЛИ ЗАСТРОЙЩИК ЗАВЕДОМО ЗНАЛ
О НЕПРАВОМЕРНОСТИ ПРЕДОСТАВЛЕНИЯ ЕМУ ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА
ДЛЯ СТРОИТЕЛЬСТВА, ТО ЕГО ЗАТРАТЫ, СВЯЗАННЫЕ С ТАКИМ
ПРЕДОСТАВЛЕНИЕМ, НЕ ПОДЛЕЖАТ ВОЗМЕЩЕНИЮ
В ВИДЕ УБЫТКОВ"

Суть спора

ЗАО "Корпорация ЭСПА" (далее - Общество) 22 декабря 2004 г. обратилось в администрацию г. Екатеринбурга (далее - Администрация) с заявлением о предоставлении в аренду земельного участка ориентировочной площадью 20 060 кв. м для строительства комплекса жилых домов с нежилыми помещениями и подземными парковками.
Главархитектурой администрации (далее - Главархитектура) Обществу выдано разрешительное письмо от 08.02.2005 N 32 о согласовании решением комиссии по землеотводам, состоявшейся 2 февраля 2005 г., места размещения объекта жилищного строительства с нежилыми помещениями на первом этаже и подземным гаражом.
Распоряжением главы г. Екатеринбурга от 26.06.2006 N 2171-р на основании заявления Общества и представленных Главархитектурой документов утверждены проект границ и акт выбора земельного участка площадью 16 035 кв. м, а также предварительно согласовано место размещения многоэтажного жилого комплекса с встроенными нежилыми помещениями общественного назначения, трансформаторной подстанцией и подземными автостоянками.
Обществу было поручено установить на местности границы земельного участка, провести его государственный кадастровый учет, получить в Главархитектуре архитектурно-планировочное задание и предоставить на согласование разработанную в соответствии с ним проектную документацию.
На основании постановления главы г. Екатеринбурга от 26.02.2007 N 731 о предоставлении Обществу в аренду сроком на пять лет земельного участка с кадастровым номером 66:41:01 08 084:0039 в указанных границах землеотвода (разрешенное использование - строительство жилого комплекса) между Администрацией (арендодателем) и Обществом (арендатором) был заключен договор аренды от 18.05.2007 N 1-953 (далее - договор аренды земельного участка), который был зарегистрирован в установленном порядке 9 июля 2008 года.
24 июля 2008 года Администрация выдала Обществу разрешение N RU 66302000-375 на строительство первого пускового комплекса сроком до 15.09.2010.
Однако вступившим в законную силу решением арбитражного суда договор аренды земельного участка признан недействительным в связи с нарушением установленного законом порядка предоставления этого земельного участка для жилищного строительства без проведения аукциона.
Кроме того, участок передан Администрацией в аренду не свободным от прав третьих лиц - на нем расположены жилые дома, собственники квартир в которых имеют права пользования земельным участком, занятым соответствующим объектом недвижимости.
Общество, полагая, что результатом принятия администрацией не соответствующих закону ненормативных правовых актов, явившихся основанием для признания недействительным названного договора аренды земельного участка, стало причинение ему убытков, обратилось в арбитражный суд с иском "о взыскании 1 127 960 рублей 42 копеек арендной платы, уплаченной ответчику в размере 708 943 рублей 24 копеек; 227 727 рублей 16 копеек платы за содержание жилья и коммунальные услуги (уплачено 141 214 рублей 80 копеек); 17 379 000 рублей, уплаченных за выкуп подлежащих отселению жилых помещений; 2 300 рублей расходов на содержание приобретенных жилых помещений после отселения; 57 859 224 рублей 15 копеек на выполнение проекта строительства (уплачено 54 859 224 рубля 15 копеек); 11 653 218 рублей 34 копеек процентов в связи с заключением договоров займа, полученных с целью будущего строительства, из которых уплачено 5 900 521 рубль 41 копейка; 291 939 рублей 27 копеек оплаты услуг за различного рода согласования, из которых истцом уплачено 289 121 рубль 27 копеек; 8 250 000 рублей на оплату услуг заказчика".
При рассмотрении данного дела перед судами возник вопрос: правомерно ли удовлетворение требований Общества, если есть все основания полагать, что оно знало о неправомерности действий Администрации по предоставлению земельного участка?

Проблема определения правовых последствий
осведомленности застройщика о неправомерности
предоставления ему земельного участка для строительства

В настоящее время значительная часть земельных участков, на которых возможно осуществление строительства, находится в публичной собственности и их предоставление застройщику - частному лицу осуществляется по правилам, установленным Земельным кодексом РФ. В частности, ст. 30 данного Кодекса устанавливает два возможных способа предоставления земельного участка в целях строительства - предоставление земельного участка с предварительным согласованием места размещения объекта и без такого согласования (на торгах). Оба способа представляют собой достаточно сложную процедуру, в которой наличествуют не только и не столько гражданско-правовые (например, заключение договора аренды или купли-продажи земельного участка), сколько административно-правовые элементы (например, принятие распоряжения о предоставлении земельного участка).
Все элементы вышеприведенных процедур предоставления земельного участка в целях строительства взаимосвязаны и, как правило, неисполнение одного из них влечет невозможность прохождения этой процедуры в полном объеме.
В судебной практике довольно часто предметом спора становятся ситуации, когда земельные участки предоставляются с нарушениями в проведении указанных выше процедур либо когда сами публично-правовые образования стремятся оспорить в судебном порядке или отменить в административном порядке предоставление земельного участка (например, публично-правовое образование отменяет в административном порядке ненормативные правовые акты по поводу предоставления земельного участка).
Применительно к последней ситуации в судебной практике устоялся подход, согласно которому отмена ненормативного правового акта в административном порядке является неправомерной, если этот акт был исполнен и его отмена влечет гражданско-правовые последствия для застройщика, например, невозможность оформить право собственности на возведенный объект строительства (см., например, Постановления ФАС Поволжского округа от 18.04.2012 по делу N А55-8941/2011, ФАС Северо-Кавказского округа от 24.09.2012 по делу N А63-9537/2011, от 14.09.2012 по делу N А63-10697/2011, от 07.06.2012 по делу N А32-4480/2011, ФАС Уральского округа от 29.09.2011 N Ф09-6201/11 по делу N А76-17004/2010). В подобных ситуациях застройщик выступает как своего рода добросовестная и потерпевшая сторона.
Также судами отмечается, что отмена самим органом своего решения о предварительном согласовании места размещения объекта не лишает заявителя права предъявлять ко взысканию убытки, понесенные им в связи с подготовкой документов, которые были необходимы для принятия такого решения (см., например, Постановления ФАС Центрального округа от 29.04.2011 по делу N А54-503/2009, от 01.06.2010 по делу N А54-503/2009, Десятого арбитражного апелляционного суда от 20.06.2012 по делу N А41-33400/11).
Однако возникают ситуации, когда застройщик знает о неправомерности предоставления ему земельного участка в целях строительства.
Такая ситуация была рассмотрена в Постановлении Президиума ВАС РФ от 22.05.2012 N 13443/11 по делу N А21-8212/2010, в котором содержатся следующие правовые позиции: интерес застройщика, знавшего о неправомерности застройки испрашиваемого земельного участка, не подлежит судебной защите, что, в частности, может привести к отказу в удовлетворении иска о взыскании убытков с публично-правового образования.
Однако если лицо, зная о незаконности акта органа государственной власти или местного самоуправления, совершало на его основании какие-либо действия, следствием которых явилось неосновательное обогащение соответствующего публичного образования или иных субъектов гражданского права, либо заключало и исполняло на основании незаконного акта гражданско-правовые сделки, являющиеся в силу этого недействительными, такое лицо не лишено права требовать возмещения неосновательного обогащения или проведения двусторонней реституции (см. также: "Постановления Президиума ВАС РФ по актуальным вопросам частного права (на основе публикаций на сайте ВАС РФ в августе 2012 г.)").

Выводы судов нижестоящих инстанций

Первоначально суд первой инстанции удовлетворил требования Общества частично: с муниципального образования в лице Администрации в пользу Общества взыскано 30 542 433 руб. 42 коп. убытков; в удовлетворении остальной части иска отказано.
Суд апелляционной инстанции решение суда первой инстанции изменил: в части требования к финансово-бюджетному управлению муниципального образования производство по делу прекращено, в удовлетворении иска к муниципальному образованию в лице Администрации отказано.
Суд кассационной инстанции указанные судебные акты отменил, дело передал на новое рассмотрение, по результатам которого суд первой инстанции в удовлетворении иска отказал, что было поддержано судами апелляционной и кассационной инстанций.
Однако ВАС РФ в Определении от 24.04.2012 N ВАС-2683/12 по делу N А60-25348/2010 пришел к выводу о необходимости пересмотра судебных актов нижестоящих инстанций, принятых при повторном рассмотрении дела, в порядке надзора.
Коллегия судей ВАС РФ заключила, что "практика арбитражных судов по вопросу допустимости возмещения убытков лицу, которому ненормативными правовыми актами муниципального органа, впоследствии признанными незаконными, предоставлен земельный участок, не является единообразной".
Кроме того, было обращено внимание на правовую позицию Президиума ВАС РФ, сформулированную в Постановлении от 25.04.2006 N 12359/05 по делу N А47-12084/2004-3ГК, согласно которой незаконные действия органа местного самоуправления по утверждению акта выбора земельного участка, который был впоследствии отменен, влекут возмещение убытков, причиненных потерпевшему в результате издания не соответствующего закону ненормативного акта.
Обращаем внимание, что Определение ВАС РФ является процессуальным актом и не содержит правовой позиции ВАС РФ, поскольку в нем не разрешается спор по существу.

Позиция Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ

Президиум ВАС РФ оставил без изменения судебные акты нижестоящих инстанций и отказал в удовлетворении заявления ЗАО "Корпорация ЭСПА". При этом высшей судебной инстанцией были сформулированы следующие правовые позиции.
Общество, в интересах которого Администрацией был вынесен соответствующий акт, не могло не знать о том, что его действия и действия Администрации нарушают земельное законодательство, поэтому затраты, которые понесло Общество, осуществлялись им на свой риск в условиях, когда оно не могло не осознавать неправомерность своих действий и незаконность акта Администрации. Следовательно, эти затраты не подлежат возмещению в виде убытков.
При этом Общество (застройщик) не лишено права обратиться с самостоятельным иском к Администрации о возврате денежных средств или иного имущества, полученных ею без установленных законом оснований по правилам о взыскании неосновательного обогащения.
Также Президиум ВАС РФ подчеркнул, что, поскольку доказательства, подтверждающие существование причинно-следственной связи между возникшими у общества убытками и незаконными действиями администрации, в деле отсутствуют, сам по себе факт наличия у истца убытков и противоправности принятых ответчиком актов не дает оснований для их возмещения.
Таким образом, Президиум ВАС РФ поддержал в целом выводы, содержащиеся в Постановлении от 22.05.2012 N 13443/11 по делу N А21-8212/2010.
Президиум ВАС РФ указал, что вступившие в законную силу судебные акты арбитражных судов по делам со схожими фактическими обстоятельствами, принятые на основании нормы права в истолковании, которое расходится с толкованием, содержащимся в рассматриваемом Постановлении, могут быть пересмотрены на основании п. 5 ч. 3 ст. 311 АПК РФ, если для этого нет других препятствий.
Следует отметить, что в силу п. 11 Постановления Пленума ВАС РФ от 30.06.2011 N 52 "О применении положений Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при пересмотре судебных актов по новым или вновь открывшимся обстоятельствам" это указывает на придание данной правовой позиции Президиума ВАС РФ обратной силы.
В связи с этим рассматриваемое Постановление Президиума ВАС РФ является основанием для пересмотра судебных актов по новым обстоятельствам.