Обзор подготовлен специалистами компании "КонсультантПлюс" [1] и предоставлен ООО КП "Респект" - информационным центром Сети КонсултьтантПлюс в г. Уфа, ул. 50 лет СССР 48/1. Тел. (347) 291-20-70, 292-12-18.
Документы, представленные в обзоре, включены в Системы КонсультантПлюс.
Название документа
"КонсультантПлюс: Аналитический обзор от 10 мая 2012 года
Постановление Президиума ВАС РФ от 28.02.2012 N 14850/11 по делу N 40-1197/11-92-11 "При реализации с публичных торгов права аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок свыше пяти лет следует руководствоваться по аналогии правилами о перенайме и исходить из того, что без согласия арендодателя при условии его уведомления с публичных торгов можно продать лишь принадлежащую должнику по договору аренды совокупность прав и обязанностей арендатора"
Источник публикации
Обзор подготовлен специалистами АО "Консультант Плюс".
Примечание к документу
Текст документа
Подписаться на обзоры на www.consultant.ru
КонсультантПлюс: АНАЛИТИЧЕСКИЙ ОБЗОР ОТ 10 МАЯ 2012 ГОДА
Исключительные права на представленный обзор принадлежат АО "КонсультантПлюс".
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ПРЕЗИДИУМА ВАС РФ ОТ 28.02.2012 N 14850/11
ПО ДЕЛУ N 40-1197/11-92-11 "ПРИ РЕАЛИЗАЦИИ С ПУБЛИЧНЫХ ТОРГОВ
ПРАВА АРЕНДЫ ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА, НАХОДЯЩЕГОСЯ В ГОСУДАРСТВЕННОЙ
ИЛИ МУНИЦИПАЛЬНОЙ СОБСТВЕННОСТИ, НА СРОК СВЫШЕ ПЯТИ ЛЕТ
СЛЕДУЕТ РУКОВОДСТВОВАТЬСЯ ПО АНАЛОГИИ ПРАВИЛАМИ О ПЕРЕНАЙМЕ
И ИСХОДИТЬ ИЗ ТОГО, ЧТО БЕЗ СОГЛАСИЯ АРЕНДОДАТЕЛЯ ПРИ УСЛОВИИ
ЕГО УВЕДОМЛЕНИЯ С ПУБЛИЧНЫХ ТОРГОВ МОЖНО ПРОДАТЬ ЛИШЬ
ПРИНАДЛЕЖАЩУЮ ДОЛЖНИКУ ПО ДОГОВОРУ АРЕНДЫ СОВОКУПНОСТЬ
ПРАВ И ОБЯЗАННОСТЕЙ АРЕНДАТОРА"
Суть спора
В рамках сводного исполнительного производства, возбужденного в отношении ООО "ФАРН-ТРЕЙД" (далее также - должник), судебным приставом-исполнителем было выявлено единственное имущество должника - право аренды на 49 лет земельного участка с кадастровым номером 77:07:05003:087, расположенного по адресу: г. Москва, ул. Кастанаевская, вл. 68, площадью 12 000 кв. м.
Земельный участок был предоставлен должнику Распоряжением Правительства г. Москвы от 21.05.2004 N 971-РП с оформлением между ООО "ФАРН-ТРЕЙД" и Департаментом земельных ресурсов г. Москвы (далее - Департамент) договора долгосрочной аренды от 21.06.2005 N М-07-028925, зарегистрированного Главным управлением Федеральной регистрационной службы по г. Москве 20.07.2005 N 77-77-14/007/2005-979 (далее - договор аренды).
Стоимость права долгосрочной аренды для должника составила 675 534 425 руб. Она была им выплачена, за исключением суммы в 27 462 142 руб. Департамент, как арендодатель земельного участка, уведомлен судебным приставом-исполнителем о предстоящих публичных торгах сообщением от 29.09.2010, полученным 04.10.2010.
Также в рамках подготовки публичных торгов судебный пристав-исполнитель поручил проведение оценки права долгосрочной аренды земельного участка ООО "Научно-производственный центр "Союзоценка". Согласно оценке названной организации, принятой судебным приставом-исполнителем постановлением от 15.10.2010, стоимость имущества составила 52 506 799 руб. 66 коп. без учета НДС или 61 958 000 руб. с учетом НДС.
Постановлением судебного пристава-исполнителя от 15.10.2010 имущество по указанной начальной цене передано Федеральному агентству по управлению государственным имуществом (Росимущество) для реализации с публичных торгов.
В свою очередь, Росимущество поручением от 19.10.2010 N 19/1-9215 дало указание реализовать имущество уполномоченному продавцу - ООО "Цветметинвестхолдинг".
Получив имущество от судебного пристава-исполнителя по акту приема-передачи, продавец разместил информацию о предстоящих 22 ноября 2010 г. торгах в форме аукциона в спецвыпуске "Безопасность" газеты "Край Родной" от 22.10.2010 N 19.
Содержание, время и место публикации информационного сообщения об указанных торгах были утверждены на заседании комиссии по их подготовке и проведению, состоявшемся 21 октября 2010 г.
В торгах приняли участие два покупателя - ООО "Холдинг Стройпроект" и ООО "Просто", которое и выиграло торги.
Данные торги были оспорены должником в связи с нарушением правил их проведения, выразившихся в неполучении согласия арендодателя на их проведение и в ненадлежащем извещении потенциальных участников о торгах.
При рассмотрении данного дела перед судами возникли следующие вопросы:
- является ли публикация в газете "Край Родной" надлежащим сообщением (извещением) о проведении торгов?
- возможна ли в рассматриваемой ситуации реализация права аренды на публичных торгах?
- какая информация о предмете торгов должна содержаться в извещении о проведении публичных торгов, предметом которых является право аренды земельного участка?
Правовые проблемы, затронутые в
Постановлении Президиума ВАС РФ от 28.02.2012 N 14850/11
по делу N 40-1197/11-92-11
А. Проблема опубликования информации о проведении торгов с точки зрения необходимости распространения данной информации среди максимально возможного круга лиц
Рассматриваемая проблема важна не только в исполнительном производстве, она является общей для проведения публичных торгов. В частности, данная проблема актуальна при реализации предмета договора ипотеки с публичных торгов.
Статья 57 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" регулирует порядок проведения публичных торгов в ходе исполнительного производства. В частности, в п. 3 указанной статьи предусмотрено, что организатор публичных торгов извещает о предстоящих публичных торгах не позднее чем за 10 дней, но не ранее чем за 30 дней до их проведения в периодическом издании, являющемся официальным информационным органом органа исполнительной власти субъекта РФ, по месту нахождения недвижимого имущества, а также направляет соответствующую информацию для размещения в сети Интернет в порядке, установленном Правительством РФ.
Как правило, данное требование исполняет организатор публичных торгов путем публикации соответствующего сообщения, например, в официальном информационном издании, являющемся официальным источником опубликования нормативных правовых актов субъекта РФ. В судебной практике, как арбитражной, так и судов общей юрисдикции, преобладает позиция, что подобное опубликование является надлежащей формой доведения информации о публичных торгах (см. Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 16.03.2011 по делу N А53-6329/2010, Определение Приморского краевого суда от 21.07.2011 по делу N 33-6712).
Однако на практике имеют место случаи публикации информации о проведении публичных торгов в неофициальных информационных изданиях, которые имеют незначительный тираж и неясный способ распространения, вследствие чего невозможно допустить презумпцию того, что неопределенный круг лиц будет ознакомлен с соответствующей информацией.
В судебной практике не выработан единообразный подход к данной проблеме, что можно проиллюстрировать путем сравнения практики ФАС Северо-Западного и Московского округов.
Так, ФАС Северо-Западного округа указал, что не является надлежащей формой доведения информации о публичных торгах публикация в издании, подписной тираж которого на территории субъекта РФ, где находилось недвижимое имущество, составляет 2 экземпляра (Постановление ФАС Северо-Западного округа от 22.01.2007 по делу N А56-39363/2005).
В Постановлении от 14.05.2009 по делу N А56-19726/2008 суд того же округа пришел к выводу, что публикация сообщения о проведении публичных торгов в издании с тиражом чуть более 10 000 экземпляров, из которых только около 2000 были распространены на территории субъекта РФ, где находилось недвижимое имущество, не является надлежащей формой доведения информации о публичных торгах (Постановление ФАС Северо-Западного округа от 14.05.2009 по делу N А56-19726/2008).
Однако ФАС Московского округа в Постановлении от 29.08.2011 N КГ-А40/8669-11 по делу N А40-151883/10-153-1059 (аналогичному рассматриваемому делу) пришел к иным выводам: публикация сообщения о проведении публичных торгов в неофициальном издании тиражом 10 000 экземпляров, распространяемом бесплатно на территории г. Москвы и Московской области общественными распространителями, по коллективным заявкам групп населения, а также через газетные киоски, является надлежащей формой сообщения о проведении публичных торгов, поскольку такая публикация была доступна потенциальным участникам торгов.
Практика ФАС иных округов также не отличается единообразием, и квалификация публикации сообщения о проведении публичных торгов в неофициальном печатном издании в качестве надлежащего или ненадлежащего сообщения зависит от того, отвечает ли данная публикация следующему критерию: привлечение наибольшего количества заинтересованных лиц с целью выявления наилучшего предложения об условиях продажи (см., к примеру, Постановления ФАС Дальневосточного округа от 29.09.2011 N Ф03-4661/2011 по делу N А51-14084/2010, ФАС Западно-Сибирского округа от 13.05.2010 по делу N А75-3869/2009, ФАС Северо-Кавказского округа от 03.08.2011 по делу N А32-23220/2010).
Сходной позиции придерживается и Президиум ВАС РФ, который в Постановлении от 06.09.2011 N 2436/11 по делу N А41-11850/10 указал, что опубликование организатором торгов информации об их проведении в газете, не являющейся официальным информационным органом органа исполнительной власти субъекта РФ, является нарушением порядка извещения о проведении публичных торгов, поскольку оно может привести к тому, что на день окончания приема заявок не будет зарегистрировано ни одной заявки (см. также Постановление ФАС Московского округа от 21.11.2011 по делу N А40-6026/11-106-65).
Эта позиция во многом объясняется тем, что соответствующая публикация в официальном печатном издании позволяет установить презумпцию ознакомления с ней неопределенного круга лиц (потенциальных участников торгов), поскольку обязательные экземпляры таких изданий, предоставляемые в Российскую книжную палату, являются контрольными (Постановление Президиума ВАС РФ от 14.12.2010 N 7781/10 по делу N А41-26106/09, Постановление ФАС Московского округа от 29.08.2011 N КГ-А41/9269-11 по делу N А41-17010/10. Данный вывод основан на толковании ст. 4, п. 2 ст. 7 Федерального закона от 29.12.1994 N 77-ФЗ "Об обязательном экземпляре документов").
Тем не менее в судебной практике отмечается, что действующим законодательством не предусмотрен специальный перечень средств массовой информации, а именно - печатных изданий, отдельно предназначенных для размещения извещений о проведении торгов, с определенным тиражом, периодичностью выхода и содержанием публикаций. Не оговорен и способ распространения таких печатных изданий (Постановления ФАС Северо-Кавказского округа от 03.08.2011 по делу N А32-23220/2010, от 18.03.2011 по делу N А32-15090/2008).
Именно это обстоятельство является причиной сложностей обеспечения законного интереса потенциального участника публичных торгов, который состоит в том, чтобы иметь равную с другими претендентами возможность принимать участие в публичных торгах (см., к примеру, Постановление Президиума ВАС РФ от 19.06.2007 N 641/07 по делу N А56-55103/2005, Постановления ФАС Восточно-Сибирского округа от 24.02.2011 по делу N А33-1563/2010, ФАС Центрального округа от 16.02.2012 по делу N А62-1553/2011, от 22.12.2011 по делу N А14-5890/2011, от 30.09.2010 по делу N А68-9236/08-367/17).
Б. Проблема реализации права аренды земельного участка на публичных торгах
Особенностью рассматриваемой ситуации является то, что торги были направлены на реализацию права аренды земельного участка без реализации иного недвижимого имущества (например, здания, строения, сооружения). Эта ситуация связана с тем, что указанное право было единственным имуществом должника. Возможность такой реализации предусмотрена пп. 3 п. 1 ст. 75 Федерального закона от 02.10.2007 N 229-ФЗ "Об исполнительном производстве".
Руководствуясь данной нормой, суды на практике исходят из правомерности такой реализации при условии согласия арендодателя (Определение ВАС РФ от 11.06.2010 N ВАС-6922/10 по делу N А45-6615/2009).
Однако препятствием к этому может быть наличие задолженности по уплате арендной платы, поскольку в данной ситуации при реализации права аренды земельного участка будет происходить и перевод долга, который допускается лишь с согласия кредитора в силу п. 1 ст. 391 ГК РФ (Постановление ФАС Московского округа от 21.11.2011 по делу N А40-6026/11-106-65, спор аналогичен рассматриваемому делу).
Нельзя не отметить, что согласно п. 16 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" передача арендатором права аренды другому лицу может осуществляться лишь способами, предусмотренными п. 2 ст. 615 ГК РФ, то есть в порядке перенайма, внесения в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного общества или товарищества, внесения в качестве паевого взноса в производственный кооператив.
Решения судов разных инстанций
Суд первой инстанции отказал в удовлетворении требований должника, что было поддержано судами апелляционной и кассационной инстанций.
Суды исходили из того, что в извещении о проведении торгов, опубликованном в газете "Край Родной", содержались сведения о времени, месте и форме торгов, их предмете и порядке проведения, сведения о начальной цене, поэтому информация о торгах обеспечивала доступность соответствующих сведений потенциальным арендаторам. Доводы относительно того, что такое сообщение не отвечает целям и задачам публичных торгов (в частности, из-за незначительного тиража), были признаны необоснованными.
ВАС РФ в Определении от 13.12.2011 N ВАС-14850/11 по делу N А40-1197/11-92-11 пришел к выводу о необходимости пересмотра судебных актов нижестоящих инстанций в порядке надзора.
Следует отметить, что правовая аргументация, изложенная в названном Определении, в целом была воспринята Президиумом ВАС РФ. Кроме того, данный подход уже получил некоторую поддержку в судебной практике (см., к примеру, Постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 21.03.2012 N 17АП-362/2012-АК по делу N А50-19136/2011).
Обращаем внимание, что Определение ВАС РФ является процессуальным актом и не содержит правовой позиции ВАС РФ, поскольку в нем не разрешается спор по существу.
Позиция Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ
Президиум ВАС РФ отменил судебные акты нижестоящих инстанций и направил дело на новое рассмотрение.
При этом Президиум ВАС РФ констатировал, что, определяя необходимый минимум информации в извещениях о проведении предстоящих публичных торгов, ст. 448 ГК РФ не содержит специальных требований к порядку и способу опубликования и распространения таких извещений, однако они были выработаны в Постановлении Президиума ВАС РФ от 14.12.2010 N 7781/10.
С учетом этого были сформулированы следующие правовые позиции.
1. Соблюдение принципа публичности открытых по составу участников торгов на право заключения договора аренды государственного имущества предполагает сообщение о них посредством публикации надлежащего извещения в периодических изданиях.
При этом обнародование информации о таких торгах должно обеспечивать доступность соответствующих сведений потенциальным арендаторам (то есть потенциальным контрагентам), что подразумевает широкое распространение всего тиража издания, содержащего извещение, обычным способом.
Несоблюдение указанных правил нарушает права и законные интересы собственника имущества, должника и взыскателей в исполнительном производстве, заинтересованных в привлечении к торгам как можно большего количества потенциальных арендаторов, что, в свою очередь, направлено на реализацию права аренды по наиболее высокой цене, выявленной в ходе сопоставления свободных конкурирующих заявок. Здесь следует отметить, что в судебной практике на уровне кассационных инстанций встречается и более широкий подход, состоящий в том, что несоблюдение данных правил нарушает права неопределенного круга лиц (см., к примеру, Постановления ФАС Центрального округа от 31.01.2012 по делу N А09-3129/2011, от 22.12.2011 по делу N А14-5890/2011).
Выбор периодического издания должен определяться характером имущества, кругом объективно заинтересованных в нем лиц, тиражом и способом распространения периодического издания.
Применительно к рассматриваемой ситуации публикация в газете "Край Родной" не отвечала обозначенным выше принципам и требованиям ввиду незначительности тиража и неспециализированной направленности этого издания.
Исходя из вышеизложенного можно заключить, что суд, разрешая вопрос, является ли надлежащей публикация о проведении публичных торгов, должен оценить массовость издания, его специализацию с точки зрения того, можно ли ожидать размещение публикации о проведении публичных торгов в этом издании, а также оценить целевую аудиторию этого издания с точки зрения способности этого издания информировать потенциальных контрагентов, которые относятся к группе, имеющей определенный имущественный достаток.
2. Относительно реализации права аренды на земельный участок на публичных торгах Президиум ВАС РФ указал следующее.
В силу закона возможна передача только совокупности предусмотренных договором прав и обязанностей арендатора земельного участка, но не права аренды, освобожденного от обязанностей, которые определены договором.
Поскольку право аренды земельного участка возникает в результате заключения соответствующего договора, оно не может быть отчуждено вне этого договора независимо от того, является ли такое отчуждение добровольным или принудительным, требует оно согласия или уведомления арендодателя.
Из этого следует, по мнению Президиума ВАС РФ, что при реализации с публичных торгов такого имущества должника, как право аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок свыше пяти лет, следует руководствоваться по аналогии правилами о перенайме и исходить из того, что без согласия арендодателя при условии его уведомления с публичных торгов можно продать лишь принадлежащую должнику по договору аренды совокупность прав и обязанностей арендатора.
3. Кроме того, Президиум ВАС РФ уточнил, какая информация должна содержаться в надлежащем извещении (публикации) о публичных торгах, предметом которых является право аренды земельного участка.
Это следующая информация: характеристики земельного участка (кадастровый номер, адрес, площадь), договор, из которого это право возникло, цель предоставления права аренды, место, разумно необходимое время и порядок ознакомления потенциальных участников торгов с документами, определяющими в том числе обязанности арендатора, ограничения и обременения продаваемого права.
Президиум ВАС РФ указал, что вступившие в законную силу судебные акты арбитражных судов по делам со схожими фактическими обстоятельствами, принятые на основании нормы права в истолковании, которое расходится с толкованием, содержащимся в рассматриваемом Постановлении, могут быть пересмотрены на основании п. 5 ч. 3 ст. 311 АПК РФ, если для этого нет других препятствий.
Следует отметить, что в силу п. 11 Постановления Пленума ВАС РФ от 30.06.2011 N 52 "О применении положений Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при пересмотре судебных актов по новым или вновь открывшимся обстоятельствам" это указывает на придание данной правовой позиции Президиума ВАС РФ обратной силы.
В связи с этим рассматриваемое Постановление Президиума ВАС РФ является основанием для пересмотра судебных актов по новым обстоятельствам.
Links:
[1] http://www.consultant.ru/