Аналитический обзор от 11 января 2012 года

Обзор подготовлен специалистами компании "КонсультантПлюс" [1] и предоставлен ООО КП "Респект" - информационным центром Сети КонсултьтантПлюс в г. Уфа, ул. 50 лет СССР 48/1. Тел. (347) 291-20-70, 292-12-18.

Документы, представленные в обзоре, включены в Системы КонсультантПлюс.

Название документа

"КонсультантПлюс: Аналитический обзор от 11 января 2012 года

Федеральный закон от 12.12.2011 N 427-ФЗ "О внесении изменений в статьи 2 и 3 Федерального закона "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" и отдельные законодательные акты Российской Федерации"

Источник публикации

Обзор подготовлен специалистами АО "Консультант Плюс".

Примечание к документу

Текст документа

КонсультантПлюс: АНАЛИТИЧЕСКИЙ ОБЗОР ОТ 11 ЯНВАРЯ 2012 ГОДА

Исключительные права на представленный обзор принадлежат АО "КонсультантПлюс".

ФЕДЕРАЛЬНЫЙ ЗАКОН ОТ 12.12.2011 N 427-ФЗ

"О ВНЕСЕНИИ ИЗМЕНЕНИЙ В СТАТЬИ 2 И 3 ФЕДЕРАЛЬНОГО ЗАКОНА

"О ВВЕДЕНИИ В ДЕЙСТВИЕ ЗЕМЕЛЬНОГО КОДЕКСА РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ"

И ОТДЕЛЬНЫЕ ЗАКОНОДАТЕЛЬНЫЕ АКТЫ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ"

1. Инвестиционные договоры на осуществление строительства на государственном или муниципальном земельном участке >>>

А. Право собственности на объект инвестиционной деятельности до исполнения обязательств по инвестиционному договору >>>

Б. Право собственности на объект недвижимости после исполнения обязательств по инвестиционному договору >>>

В. Особое регулирование порядка расторжения инвестиционного договора на возведение объекта недвижимости в границах городов федерального значения Москвы или Санкт-Петербурга >>>

2. Переоформление прав на земельные участки >>>

3. Специальные основания расторжения договоров аренды земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности в границах городов федерального значения Москвы или Санкт-Петербурга >>>

4. Предоставление жилых помещений военнослужащим >>>

Рассматриваемым Федеральным законом (далее - Закон N 427-ФЗ) вносятся изменения в ряд федеральных законов:

- Земельный кодекс РФ,

- Федеральный закон от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" (далее - Закон о введении в действие ЗК РФ),

- Федеральный закон от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон о государственной регистрации),

- Федеральный закон от 27.05.1998 N 76-ФЗ "О статусе военнослужащих" (далее - Закон о статусе военнослужащих),

- Федеральный закон от 04.12.2006 N 201-ФЗ "О введении в действие Лесного кодекса Российской Федерации" (далее - Закон о введении в действие ЛК РФ),

- Федеральный закон от 25.02.1999 N 39-ФЗ "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений" (далее - Закон об инвестиционной деятельности).

Наиболее важные изменения коснулись правового регулирования инвестиционной деятельности, осуществляемой в форме капитальных вложений. Закон N 427-ФЗ устанавливает, что до государственной регистрации права собственности на возводимый с привлечением внебюджетных источников объект недвижимости последний считается принадлежащим государственному или муниципальному собственнику земельного участка и застройщику в общей долевой собственности.

Также рассматриваемый Закон продлил ряд сроков на переоформление прав на объекты недвижимости, содержащихся в российском законодательстве.

Закон N 427-ФЗ, за исключением отдельных положений, вступил в силу 14 декабря 2011 г.

1. Инвестиционные договоры на осуществление

строительства на государственном или муниципальном

земельном участке

Закон N 427-ФЗ предусматривает специальное регулирование отношений по государственной регистрации права собственности на объект недвижимости, который строился или реконструировался на государственном или муниципальном земельном участке за счет внебюджетных средств по инвестиционному договору, предусматривающему распределение площади объекта недвижимости между сторонами этого договора (п. 3 ст. 3 Закона об инвестиционной деятельности в новой редакции).

Особое правовое регулирование будет применяться к этим отношениям только в том случае, если инвестиционный договор был заключен до 1 января 2011 г. (п. 3 ст. 3 Закона об инвестиционной деятельности в новой редакции и ст. 24.2 Закона о государственной регистрации в новой редакции).

Стороной по такому инвестиционному договору в качестве лица, предоставляющего земельный участок под застройку, может быть следующее лицо:

- орган государственной власти;

- орган местного самоуправления;

- государственное или муниципальное учреждение;

- унитарное предприятие.

Следует отметить, что Закон N 427-ФЗ предусматривает две различные стадии возникновения права собственности на объект недвижимости, возводимый по инвестиционному договору при наличии специальных условий. Первая стадия - до исполнения обязательств сторонами по этому договору, вторая стадия - после исполнения таких обязательств.

А. Право собственности на объект инвестиционной деятельности до исполнения обязательств по инвестиционному договору

Специальное регулирование отношений о праве собственности на объекты, возводимые в соответствии с инвестиционными договорами, было необходимо в связи с наличием в федеральном законодательстве серьезной правовой коллизии.

Так, согласно ст. 219 ГК РФ право собственности на объекты недвижимости возникает с момента государственной регистрации права собственности на данные объекты. Отношения между инвесторами до момента государственной регистрации права собственности на возведенный объект недвижимости в указанном случае следует охарактеризовать как обязательственно-правовые.

В частности, такой подход получил поддержку в Постановлении Президиума ВАС РФ от 08.02.2011 N 13534/10 по делу N А45-25267/2009, а затем и в п. 7 Постановления Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 N 54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем" (далее - Постановление N 54).

В указанном пункте Постановления N 54 было установлено, что по инвестиционному договору, в соответствии с которым один из инвесторов вносит в общее дело вклад в виде права на земельный участок, право собственности на возводимый объект инвестиционной деятельности до государственной регистрации в ЕГРП возникает у собственника этого земельного участка.

В то же время согласно другому подходу инвесторы в соответствии со ст. 6 Закона об инвестиционной деятельности наделяются правами владения, пользования и распоряжения, из чего делается вывод, что инвестор получал право собственности на возводимый объект независимо от его государственной регистрации в ЕГРП. В судебной практике такой вывод подтверждается, в частности, Постановлениями ФАС Волго-Вятского округа от 12.03.2009 по делу N А28-5650/2008-202/31, ФАС Восточно-Сибирского округа от 09.06.2009 по делу N А33-8169/2008, ФАС Московского округа от 12.01.2005 N КГ-А40/12259-04, Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 06.11.2008 по делу N А56-2917/2008. Данный подход сформировался до принятия Постановления N 54.

Более того, согласно п. 3 ст. 7 Закона РСФСР от 26.06.1991 N 1488-1 "Об инвестиционной деятельности в РСФСР" незавершенные объекты инвестиционной деятельности являются долевой собственностью субъектов инвестиционного процесса до момента приемки и оплаты инвестором выполненных работ и услуг.

В судебной практике до принятия Постановления N 54 не было выработано ясной правовой позиции по вопросу о правах на объекты инвестирования до момента государственной регистрации прав на них. Однако практически все суды отмечали, что право собственности на объект недвижимости не может быть зарегистрировано в отношении объекта, который не включен в ЕГРП в качестве объекта недвижимости в установленном законом порядке (Постановления ФАС Волго-Вятского округа от 27.08.2010 по делу N А82-549/2010, от 25.12.2009 по делу N А43-27632/2008-41-747, ФАС Центрального округа от 31.01.2011 по делу N А54-2740/2010-С12).

В судебной практике встречалась и компромиссная позиция, согласно которой право собственности на объект инвестиционной деятельности (не объект недвижимости) может быть установлено лишь после введения данного объекта в эксплуатацию (см., к примеру, Постановления ФАС Западно-Сибирского округа от 10.08.2010 по делу N А46-5314/2007, ФАС Поволжского округа от 02.12.2010 по делу N А55-32796/2009).

Встречались и судебные акты, устанавливающие возможность определения долей в общей собственности инвесторов до государственной регистрации объекта недвижимости и введения его в эксплуатацию (см., к примеру, Постановления ФАС Западно-Сибирского округа от 11.05.2010 по делу N А45-13593/2009, ФАС Московского округа от 30.05.2011 N КГ-А40/2105-11 по делу N А40-124539/09-54-801, от 14.04.2010 N КГ-А40/2451-10 по делу N А40-82917/08-91-359, ФАС Поволжского округа от 18.11.2009 по делу N А55-2733/2008).

Закон N 427-ФЗ частично устранил правовую неопределенность, возникающую в вещно-правовых отношениях по поводу объекта инвестиционной деятельности, который еще не является объектом недвижимости, так как не прошел процедуру государственной регистрации.

Стороны инвестиционного договора в соответствии с Законом N 427-ФЗ при соблюдении определенных условий до государственной регистрации права собственности на объект недвижимости в ЕГРП признаются долевыми собственниками возведенного объекта инвестиционной деятельности согласно распределению долей, предусмотренному в этом договоре.

Особо подчеркивается, что долевая собственность на такие объекты возникает в силу закона, а государственная регистрация долевой собственности не требуется (п. 3 ст. 3 Закона об инвестиционной деятельности в новой редакции).

Данное правило применяется к объектам инвестиционной деятельности, отвечающим следующим критериям:

- объект возводился по инвестиционному договору, заключенному до 1 января 2011 г.;

- объект возводился на внебюджетные средства;

- одной из сторон по договору являлись орган государственной власти или местного самоуправления, государственное или муниципальное учреждение либо унитарное предприятие;

- земля, предоставляемая под застройку, находилась в государственной или муниципальной собственности;

- инвестиционный договор предполагал распределение площадей объекта между сторонами этого договора.

Таким образом, при соблюдении ряда условий правовая позиция, изложенная в п. 7 Постановления N 54, не будет применяться, поскольку рассматриваемый Закон предусмотрел для данных случаев установление общей долевой собственности на объект инвестиционной деятельности, а не возникновение права собственности на этот объект у собственника земельного участка.

Б. Право собственности на объект недвижимости после исполнения обязательств по инвестиционному договору

Внесению записи в ЕГРП о праве собственности на объект недвижимости, который строился или реконструировался в соответствии с инвестиционным договором, отведена новая статья - ст. 24.2 Закона о государственной регистрации в новой редакции.

При выполнении обязательств по инвестиционному договору (если соблюдается ряд условий, аналогичных тем, которые необходимы для установления в силу закона общей долевой собственности на объекты инвестиционной деятельности до их регистрации в качестве объектов недвижимости) право собственности на такой объект недвижимости может быть зарегистрировано в соответствии с правилами, изложенными в ст. 24.2 Закона о государственной регистрации в новой редакции.

После завершения строительства (реконструкции) данного объекта недвижимости государственная регистрация права собственности производится при наличии документа, подтверждающего исполнение сторонами инвестиционного договора. Такой документ должен быть подписан сторонами договора.

Следует отметить, что государственная регистрация права собственности на объект недвижимости возможна не только по инвестиционному договору, предусматривающему строительство объекта недвижимости, но и по договору, предполагающему реконструкцию этого объекта. Судебная практика устанавливает, что при реконструкции может возникнуть новый объект недвижимости (см., к примеру, Постановления Президиума ВАС РФ от 17.02.2009 N 13356/08 по делу N А45-2621/07-34/82, ФАС Дальневосточного округа от 22.02.2011 N Ф03-195/2011 по делу N А51-5604/2010).

Вопрос о праве собственности на объект инвестиционной деятельности, создаваемый согласно инвестиционным договорам, которые предполагают реконструкцию объектов недвижимости, не урегулирован Законом N 427-ФЗ, поскольку в этом случае не возникает проблем с определением собственника данных объектов. До государственной регистрации права собственности на новый (реконструированный) объект недвижимости собственником такого объекта будет являться первоначальный собственник реконструированного объекта.

Закон N 427-ФЗ предусматривает специальное регулирование отношений, возникающих в связи с расторжением инвестиционного договора, направленного на строительство или реконструкцию объектов недвижимости на территории городов федерального значения Москвы или Санкт-Петербурга.

Правила о специальном порядке расторжения инвестиционных договоров применяются, если эти договоры отвечают следующим критериям (п. 3 ст. 18 Закона об инвестиционной деятельности в новой редакции):

- строительство или реконструкция объекта происходят в соответствии с инвестиционным договором, заключенным до 1 января 2011 г.;

- строительство или реконструкция осуществляются на внебюджетные средства;

- одной из сторон по договору является орган государственной власти или местного самоуправления, государственное или муниципальное учреждение либо унитарное предприятие;

- земля, предоставляемая под застройку, находится в государственной или муниципальной собственности в границах субъектов РФ - городов федерального значения Москвы или Санкт-Петербурга;

- инвестиционный договор предполагает распределение площадей объекта между сторонами этого договора.

В соответствии с п. 3 ст. 18 Закона об инвестиционной деятельности в новой редакции инвестиционный договор в отношении такого объекта может быть расторгнут досрочно в одностороннем порядке стороной, предоставившей земельный участок, в случае существенного нарушения условий инвестиционного договора и (или) существенного изменения обстоятельств, из которых стороны этого договора исходили при его заключении. Такие случаи должны быть прямо предусмотрены Законом об инвестиционной деятельности.

В п. 3 ст. 18 Закона об инвестиционной деятельности в новой редакции устанавливаются следующие основания для расторжения инвестиционных договоров:

- неисполнение обязательств по строительству, реконструкции объекта недвижимого имущества в срок, предусмотренный инвестиционным договором или договором аренды соответствующего земельного участка, либо (при отсутствии такого срока в данных договорах) в срок, на который выдано разрешение на строительство, реконструкцию названного объекта. При этом строительная готовность объекта недвижимого имущества на последний день указанного срока должна составлять менее чем 40 процентов от общего объема его строительства, реконструкции, предусмотренного утвержденной в установленном законодательством порядке проектной документацией;

- отсутствие по истечении пяти лет со дня заключения договора разрешения на строительство, реконструкцию этого объекта недвижимого имущества в случае, если в данном договоре не предусмотрен срок окончания строительства, реконструкции объекта;

- невозможность исполнения обязательств по осуществлению строительства, реконструкции объектов недвижимого имущества в связи с невозможностью предоставления земельного участка в соответствии с требованиями российского законодательства;

- наличие обременений земельного участка или расположенного на нем объекта недвижимого имущества правами третьих лиц, препятствующих строительству, реконструкции объекта недвижимого имущества.

В указанных случаях сторона инвестиционного договора, предоставляющая земельный участок в общее дело, вправе в одностороннем порядке расторгнуть этот договор. Орган государственной власти или местного самоуправления, государственное или муниципальное учреждение либо унитарное предприятие должны уведомить об этом контрагента по инвестиционному договору. Договор будет считаться расторгнутым по истечении одного месяца с момента такого уведомления (п. 3 ст. 18 Закона об инвестиционной деятельности в новой редакции).

До истечения указанного срока контрагент по инвестиционному договору может направить свои возражения относительно расторжения договора. В этой ситуации договор будет считаться расторгнутым, если сторона по договору, предоставившая земельный участок, не изменит своего решения о расторжении инвестиционного договора и направит контрагенту подтверждение своего решения.

Также Законом N 427-ФЗ не исключается расторжение инвестиционных договоров в связи с иными существенными нарушениями его условий и (или) существенным изменением обстоятельств.

В случае расторжения инвестиционных договоров в особом порядке, предусмотренном в п. 3 ст. 18 Закона об инвестиционной деятельности в новой редакции, не допускается возмещение сторонами убытков, включая упущенную выгоду.

Однако должны быть возмещены прямые затраты на исполнение этого договора, которые подтверждены документально, а также проценты, начисленные в соответствии со ст. 395 ГК РФ (п. 4 ст. 18 Закона об инвестиционной деятельности в новой редакции).

Указанные нормы Закона N 427-ФЗ вступают в силу с 1 февраля 2012 г.

2. Переоформление прав на земельные участки

Законом N 427-ФЗ в очередной раз продлен срок переоформления юридическими лицами права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком на право собственности или право аренды такого земельного участка. Этот срок был перенесен еще на полгода. Установлено, что указанные лица должны будут переоформить свое право постоянного (бессрочного) пользования до 1 июля 2012 г.

Напоминаем, что с 1 января 2013 г. за нарушение этого срока будут применяться меры административной ответственности (ст. 7.34 КоАП РФ).

Также на полгода (до 1 июля 2012 г.) продлен действующий льготный порядок продажи земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, юридическим лицам и индивидуальным предпринимателям, являющимся собственниками объектов недвижимости, расположенных на этих участках (п. п. 1 - 2 ст. 2 Закона о введении в действие ЗК РФ в новой редакции).

Законом N 427-ФЗ продлена на три года (до 1 января 2015 г.) возможность предоставления гражданам и юридическим лицам лесных участков в составе земель лесного фонда без проведения кадастрового учета (ч. 1 ст. 4.1 Закона о введении в действие ЛК РФ в новой редакции). Регистрация прав на лесные участки может осуществляться по условному номеру до 1 января 2015 г. (ст. 4.4 Закона о введении в действие ЛК РФ в новой редакции).

Также на три года (до 1 января 2015 г.) продлен срок выдачи плана лесного участка в составе земель лесного фонда (ч. 2 ст. 4.2 Закона о введении в действие ЛК РФ в новой редакции).

3. Специальные основания расторжения договоров

аренды земельных участков, находящихся в государственной

или муниципальной собственности в границах городов

федерального значения Москвы или Санкт-Петербурга

В Законе N 427-ФЗ предусматривается особый порядок расторжения договоров аренды земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности и расположенных в границах субъектов РФ - городов федерального значения Москвы и Санкт-Петербурга (п. 22 ст. 3 Закона о введении в действие ЗК РФ в новой редакции).

Законом предусмотрены следующие основания для одностороннего расторжения такого договора:

- неисполнение обязательств по строительству, реконструкции объекта недвижимого имущества в срок, предусмотренный данным договором аренды, или (при отсутствии такого срока) в срок, на который выдано разрешение на строительство, реконструкцию названного объекта. При этом строительная готовность объекта недвижимого имущества на последний день указанного срока должна составлять менее чем 40 процентов от общего объема его строительства, реконструкции, предусмотренного утвержденной в установленном законодательством порядке проектной документацией;

- отсутствие по истечении пяти лет со дня заключения данного договора разрешения на строительство, реконструкцию объекта недвижимого имущества, строительство которого предусмотрено договором аренды, если в этом договоре не предусмотрен срок окончания строительства, реконструкции объекта;

- расторжение иного договора, который заключен с органом государственной власти или органом местного самоуправления, государственным или муниципальным учреждением либо унитарным предприятием и предусматривает строительство, реконструкцию объекта недвижимого имущества на таком земельном участке, арендованном в соответствии с данным договором.

Порядок расторжения договоров аренды в этих случаях аналогичен специальному порядку расторжения инвестиционных договоров, изложенному в п. 3 ст. 18 Закона об инвестиционной деятельности в новой редакции.

Названные нормы Закона N 427-ФЗ вступают в силу с 1 апреля 2012 г.

О возможности применения специальных оснований для досрочного расторжения договоров аренды, предусмотренных федеральными законами, указано в п. 9 ст. 22 ЗК РФ.

4. Предоставление жилых помещений военнослужащим

Закон N 427-ФЗ дополнил Закон о статусе военнослужащих положениями о возможности предоставления военнослужащим и уволенным с военной службы после 1 января 2005 г. жилых помещений общей площадью, превышающей норму предоставления площади жилого помещения (п. 16 ст. 15 Закона о статусе военнослужащих в новой редакции). Для этого такие лица должны быть признаны нуждающимися в улучшении жилищных условий.

Указанные категории военнослужащих могут получить или приобрести жилые помещения за счет:

- единовременной денежной выплаты, предоставляемой из федерального бюджета на приобретение жилого помещения, общая площадь которого соответствует установленной норме предоставления площади жилого помещения;

- собственных средств военнослужащих-граждан для оплаты дополнительной общей площади жилого помещения, превышающей установленную норму предоставления площади жилого помещения.

Размер единовременной выплаты, предоставляемой из бюджета, а также порядок оплаты жилого помещения, приобретаемого военнослужащим, должны быть определены Правительством РФ (п. 16 ст. 15 Закона о статусе военнослужащих в новой редакции).