Название документа
"КонсультантПлюс: Аналитический обзор от 13 июля 2010 года
Письмо Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии от 27 апреля 2010 г. N 14-3227-ГЕ"
Источник публикации
Обзор подготовлен специалистами АО "Консультант Плюс".
Примечание к документу
Текст документа
КонсультантПлюс: АНАЛИТИЧЕСКИЙ ОБЗОР ОТ 13 ИЮЛЯ 2010 ГОДА
Исключительные права на представленный обзор принадлежат АО "КонсультантПлюс".
ПИСЬМО ФЕДЕРАЛЬНОЙ СЛУЖБЫ ГОСУДАРСТВЕННОЙ
РЕГИСТРАЦИИ, КАДАСТРА И КАРТОГРАФИИ
ОТ 27 АПРЕЛЯ 2010 Г. N 14-3227-ГЕ
Рассматриваемое письмо (далее - Письмо) содержит разъяснения Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии (далее - Росреестр) по вопросу возможности отчуждения части помещения, если в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - ЕГРП) имеется запись о государственной регистрации права собственности на все помещение.
Указанные разъяснения даны в соответствии с п. 6.2 Положения о Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии, утвержденного Постановлением Правительства РФ от 01.06.2009 N 457 (далее - Положение), согласно которому Росреестр вправе давать юридическим и физическим лицам разъяснения по вопросам, относящимся к регулируемой им сфере деятельности. Однако в соответствии с п. 7 Положения Росреестр не вправе осуществлять в установленной сфере деятельности нормативно-правовое регулирование, то есть данное Письмо не является нормативным правовым актом и не носит обязательного характера.
Позиция Росреестра по рассматриваемому вопросу расходится с позицией, преобладающей в судебной практике. Следует отметить, что сам факт наличия расхождений способен вызвать затруднения при государственной регистрации права: заявитель, следуя подходам, сложившимся в судебной практике, рискует получить отказ в регистрации. Несмотря на то, что данный отказ может быть обжалован в суде и соответствующие требования, скорее всего, будут удовлетворены, выполнение указанных действий потребует от заявителя дополнительных усилий.
Судебная практика по вопросу возможности отчуждения части
здания (сооружения) или помещения, если в ЕГРП есть запись
о государственной регистрации права собственности
на все здание (сооружение) или помещение
Судебная практика не содержит однозначной позиции по рассматриваемому вопросу.
Как правило, суды признают возможность отчуждения части недвижимого имущества без дополнительной регистрации этой части в качестве самостоятельного объекта недвижимости. Так, в Определении ВАС РФ от 10.07.2008 N 8721/08 по делу N А07-9976/2007-А-СИВ сделан вывод о том, что Закон о государственной регистрации прав не возлагает на собственника недвижимого имущества обязанности повторно регистрировать свое право на отдельные части объекта неделимого имущества, которое имеет единый кадастровый номер и о котором есть сведения, позволяющие идентифицировать на кадастровом плане эти части и выделяемую долю. Практика федеральных арбитражных судов округов поддерживает данную позицию (Постановление ФАС Московского округа от 26.11.2009 N КГ-А40/12272-09, Постановления ФАС Поволжского округа от 19.08.2009 по делу N А55-19196/2008, от 14.07.2009 по делу N А65-26458/2008, от 20.05.2009 по делу N А65-22057/2008).
ВАС РФ дополнительно отметил в Определении от 11.07.2008 N 8723/08 по делу N А07-9975/2007-А-СИВ, что часть помещения, выделенная и отчужденная по договору купли-продажи, и оставшаяся часть не являются вновь созданными объектами недвижимого имущества, в связи с чем отчуждение выделенной части производится без дополнительной регистрации за продавцом права собственности.
При таких обстоятельствах суды признают решения Росреестра об отказе в государственной регистрации перехода права собственности противоречащими действующему законодательству и нарушающими права и законные интересы лиц, обратившихся за госрегистрацией данного перехода (см., например, Определение ВАС РФ от 18.02.2010 N ВАС-1408/10 по делу N А40-52433/09-106-307).
Однако по этому вопросу существует и иная позиция судов. Так, в Постановлении ФАС Волго-Вятского округа от 16.06.2008 по делу N А38-3483-15/334-2006(А38-3483-15/3-2007) отмечено: "... предметом купли-продажи недвижимости может быть только обособленное имущество, которое можно идентифицировать при переходе на него права собственности, подлежащего регистрации... Чтобы заключить договор купли-продажи находящихся в блоке ряда помещений, собственник должен иметь зарегистрированное право собственности именно на эти нежилые помещения, а не на здание как таковое...".
Данную позицию также подтверждает Постановление ФАС Северо-Западного округа от 05.08.2002 N А56-8577/02, в котором указывается, что права могут быть зарегистрированы либо на здание или сооружение в целом, либо на самостоятельные вторичные объекты - нежилые помещения, входящие в его состав. При этом регистрация права собственности одного лица на нежилое помещение, входящее в состав здания, исключает возможность регистрации права иного лица на это здание в целом (см. также Постановление ФАС Уральского округа от 17.04.2006 N Ф09-1944/06-С3 по делу N А76-33711/05-46-1188).
Позиция Росреестра по вопросу возможности отчуждения части
здания (сооружения) или помещения, если в ЕГРП есть запись
о государственной регистрации права собственности
на все здание (сооружение) или помещение
Позиция Росреестра, отраженная в Письме, заключается в том, что регистратор не вправе самостоятельно (при отсутствии соответствующего заявления правообладателя):
- прекращать право собственности на объект недвижимости, право на который ранее зарегистрировано в ЕГРП;
- формировать раздел ЕГРП на новый объект, образованный путем выделения из соответствующего объекта недвижимости его части, и регистрировать право собственности на новый объект приобретателя по договору об отчуждении объекта недвижимости;
- формировать раздел ЕГРП на преобразованный объект недвижимости (с учетом выделения части из ранее существовавшего объекта недвижимости, права на который были зарегистрированы в ЕГРП).
Свою позицию Росреестр обосновывает содержанием абз. 3 п. 2 ст. 13 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", в соответствии с которым регистрация перехода права на объект недвижимого имущества или сделка с таким объектом возможна при условии государственной регистрации ранее возникших прав на данный объект в ЕГРП.
Таким образом, без выражения воли собственника путем подачи соответствующего заявления в Росреестр на выделение из объекта недвижимости его части (например, выделение помещения из здания) государственный регистратор не вправе осуществлять вышеуказанные действия.
Возможность осуществления таких действий без подачи соответствующего заявления собственником Росреестр видит только после изменения законодательства о государственной регистрации прав на недвижимое имущество.
Следует отметить, что косвенно данная позиция подтверждается разъяснениями ВАС РФ. Так, в силу п. 8 Постановления Пленума ВАС РФ от 23.07.2009 N 64 "О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания" если собственник здания принимает решение о выделении из состава здания одного или нескольких помещений путем подачи соответствующего заявления, то при внесении в ЕГРП записей об образовании самостоятельных объектов недвижимости прекращается право собственности на здание в целом ввиду утраты зданием правового режима объекта недвижимости, на который может быть установлено право собственности одного лица, о чем делается соответствующая запись.
Из изложенного следует, что выделение помещения из здания возможно только в результате волеизъявления собственника, выраженного путем подачи соответствующего заявления, что в свою очередь является основой приведенной выше позиции Росреестра.
Таким образом, можно сделать вывод, что вероятность отказа в государственной регистрации перехода права собственности на часть здания (сооружения) или помещения, право собственности на которую не зарегистрировано (при наличии зарегистрированного права собственности на такое здание (сооружение) или помещение в целом), довольно высока.
В то же время преобладающая позиция в судебной практике по данному вопросу дает заявителям шанс, что решение о таком отказе будет признано незаконным.
Информация предоставлена компанией "КонсультантПлюс"