Название документа
"КонсультантПлюс: Аналитический обзор от 23 сентября 2010 года
Постановление Президиума ВАС РФ от 20.07.2010 N 2509/10 по делу N А53-5239/2009 "Суд вправе установить сервитут на земельный участок для проезда к объекту недвижимости даже в том случае, если есть возможность организации альтернативного проезда, которая не требует установления сервитута, но предполагает значительные материальные и организационные затраты на ее реализацию"
Источник публикации
Обзор подготовлен специалистами АО "Консультант Плюс".
Примечание к документу
Текст документа
КонсультантПлюс: АНАЛИТИЧЕСКИЙ ОБЗОР ОТ 23 СЕНТЯБРЯ 2010 ГОДА
Исключительные права на представленный обзор принадлежат АО "Консультант Плюс".
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ПРЕЗИДИУМА ВАС РФ ОТ 20.07.2010 N 2509/10
ПО ДЕЛУ N А53-5239/2009 "СУД ВПРАВЕ УСТАНОВИТЬ СЕРВИТУТ
НА ЗЕМЕЛЬНЫЙ УЧАСТОК ДЛЯ ПРОЕЗДА К ОБЪЕКТУ НЕДВИЖИМОСТИ ДАЖЕ
В ТОМ СЛУЧАЕ, ЕСЛИ ЕСТЬ ВОЗМОЖНОСТЬ ОРГАНИЗАЦИИ АЛЬТЕРНАТИВНОГО
ПРОЕЗДА, КОТОРАЯ НЕ ТРЕБУЕТ УСТАНОВЛЕНИЯ СЕРВИТУТА,
НО ПРЕДПОЛАГАЕТ ЗНАЧИТЕЛЬНЫЕ МАТЕРИАЛЬНЫЕ
И ОРГАНИЗАЦИОННЫЕ ЗАТРАТЫ НА ЕЕ РЕАЛИЗАЦИЮ"
Суть спора
Индивидуальный предприниматель (далее - предприниматель), став собственником автозаправочной станции и земельного участка, на котором она находилась (далее - господствующий участок), обратился к мэру города и комитету по управлению имуществом (далее - Комитет) с заявлениями о сохранении сервитута на соседний земельный участок (далее - спорный участок). Предприниматель просил заключить соглашение об установлении частного сервитута, поскольку проход и проезд к господствующему участку возможны только через спорный участок.
Однако сервитут сохранен не был ввиду его нецелесообразности. Комитет сообщил предпринимателю, что господствующий участок с двух сторон граничит со свободными городскими землями и имеется возможность устройства проезда через них.
Однако для организации проезда (организация асфальтированного подъезда для большегрузного транспорта по свободным городским землям к территории автозаправочной станции) предпринимателю необходимо было построить переезд через линию железной дороги, провести реконструкцию части магистральной теплотрассы, ликвидировать несанкционированную свалку строительных отходов, вырубить значительное количество деревьев и порослей деревьев, а также перенести линии электропередачи.
В связи с этим предприниматель обратился в суд с заявлением к администрации города, Комитету и арендаторам спорного участка (ООО "Газпромкомплект" и ЗАО "Научно-производственная компания "Эталон") со следующими требованиями:
- обязать администрацию города принять постановление об установлении права ограниченного пользования спорным участком для обеспечения проезда и прохода к господствующему участку;
- обязать Комитет заключить с предпринимателем соглашение об ограниченном праве пользования (сервитуте) спорным участком;
- обязать арендаторов спорного участка не препятствовать предпринимателю в проезде и проходе к господствующему участку.
При рассмотрении данного дела перед судами встал вопрос: возможно ли установление сервитута на земельный участок при наличии потенциальной возможности организовать проезд, альтернативный сервитуту?
Определение возможности обеспечения прохода,
проезда, подъезда к объекту недвижимости без установления
сервитута через соседний земельный участок
Статья 274 Гражданского кодекса РФ (далее - ГК РФ) предусматривает, что соседний земельный участок обременяется сервитутом, в частности для обеспечения прохода и проезда через него, в том случае, если без установления сервитута собственник объекта недвижимости не может осуществить проход и проезд.
Судебная практика рассматривает это обстоятельство как ключевое условие удовлетворения требования об установлении сервитута.
Если лицо, требующее установления сервитута, не докажет, что у него отсутствует возможность прохода и проезда к принадлежащему ему недвижимому имуществу без установления обременения в виде сервитута, в удовлетворении его требований будет отказано (Определения ВАС РФ от 02.07.2009 N ВАС-8151/09 по делу N А51-2262/2007-23-45, от 08.05.2007 N 4988/07 по делу N А10-1285/05, Постановления ФАС Волго-Вятского округа от 30.03.2010 по делу N А38-4405/2008, от 03.04.2007 по делу N А79-6308/2006, ФАС Дальневосточного округа от 02.09.2009 N Ф03-4019/2009, ФАС Уральского округа от 18.08.2009 N Ф09-5841/09-С6).
Также судебная практика рассматривает в качестве основания отказа в удовлетворении иска об установлении сервитута следующие обстоятельства:
- обременение сервитутом земельного участка может затруднить обеспечение надлежащего санитарного режима на этом участке и создать угрозу санитарно-эпидемиологическому благополучию населения (Постановление ФАС Московского округа от 17.09.2009 N КГ-А41/8922-09);
- проезд, осуществляемый на основании обременения сервитутом земельного участка, может нарушать противопожарные правила (Постановление ФАС Поволжского округа от 30.01.2008 по делу N А55-132/2007);
- проезд (строительство дороги), осуществляемый на основании обременения сервитутом земельного участка, приведет к массовой вырубке деревьев и уничтожению трудно восстанавливаемого плодородного слоя (Постановление ФАС Уральского округа от 12.03.2009 N Ф09-2034/08-С6).
Отдельного внимания заслуживает вопрос, вправе ли лицо требовать установления судом сервитута, если существует потенциальная возможность организации проезда, не требующего обременения земельного участка сервитутом, однако для такой организации необходимо понести значительные материальные и организационные затраты.
До принятия рассматриваемого Постановления в судебной практике не было единого подхода к решению указанного вопроса. Суды принимали решение на основании анализа конкретных фактических обстоятельств.
Например, по одному из дел суд признал, что необходимость реконструкции теплотрассы для организации альтернативного сервитуту проезда указывает, что лицо, требующее установления сервитута, не имеет иной возможности осуществить проезд к принадлежащему ему объекту недвижимости (Постановление ФАС Северо-Западного округа от 16.05.2007 по делу N А05-4216/2006-30).
В то же время по другому делу суд отказал в установлении сервитута, когда для организации альтернативного сервитуту проезда необходимо было изменить сложившуюся технологическую схему производственной деятельности предприятия и невозможность такого изменения не была доказана (Постановление ФАС Уральского округа от 25.11.2008 N Ф09-8786/08-С6 по делу N А76-567/08).
Решения судов разных инстанций
Суд первой инстанции отказал в удовлетворении требований предпринимателя. Суд апелляционной инстанции изменил решение суда первой инстанции, удовлетворив требования предпринимателя в части обязания заключить соглашение о сервитуте и устранения препятствий в использовании предпринимателем господствующего участка.
Однако суд кассационной инстанции отменил постановление суда апелляционной инстанции. Суды первой и кассационной инстанций исходили из того, что свободные городские земли примыкают к господствующему участку, поэтому предприниматель может организовать проезд к АЗС без установления сервитута.
ВАС РФ в Определении от 06.05.2010 N ВАС-2509/10, принятом по данному делу, пришел к выводу о необходимости пересмотра судебных актов нижестоящих инстанций в порядке надзора.
ВАС РФ указал, что по смыслу ст. 274 ГК РФ собственник недвижимой вещи, нужды которого не могут быть обеспечены без установления сервитута на чужую недвижимую вещь, вправе требовать от собственника последней (собственника служащей вещи) установления сервитута на эту вещь, если именно в этом случае будут реально обеспечены потребности собственника господствующей вещи.
В рассматриваемом случае организация альтернативного проезда требует от предпринимателя значительных затрат, что указывает на невозможность обеспечить нужды предпринимателя как собственника господствующего участка иным образом, кроме как через установление сервитута на спорный участок.
Напомним, для организации альтернативного проезда было необходимо построить переезд через линию железной дороги, провести реконструкцию части магистральной теплотрассы, ликвидировать несанкционированную свалку строительных отходов, вырубить значительное количество деревьев и порослей деревьев, а также перенести линии электропередачи.
Позиция Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ
Президиум ВАС РФ отменил судебные акты нижестоящих инстанций, направил дело на новое рассмотрение, сформировав следующие правовые позиции.
1. Потенциальная возможность организации проезда, не требующего установления сервитута, к объекту недвижимости лица, требующего такого установления, для реализации которой необходимо проведение значительных по объему, времени и затратам работ, свидетельствует об отсутствии иной реальной возможности подъезда к этому объекту, кроме как через установление сервитута на соседний земельный участок. То есть наличие такой возможности не является препятствием для установления сервитута, и собственник объекта недвижимости вправе требовать его установления.
2. Суд, удовлетворяя иск об установлении сервитута (что имело место по существу в данном деле), именно устанавливает его своим решением, а не обязывает спорящие стороны заключить соглашение о сервитуте.
В связи с тем, что Президиум ВАС РФ, основываясь на этой правовой позиции, отменил постановление суда апелляционной инстанции, которым сервитут не был установлен, а стороны были обязаны заключить соглашение о сервитуте, представляется целесообразным формулировать исковые требования как требование об установлении сервитута, а не как требование обязать ответчика заключить с истцом соглашение о сервитуте.
Необходимо отметить, что в судебной практике имеют место случаи, когда суды по искам об установлении сервитута, удовлетворяя это требование, обязывали ответчика заключить с истцом соглашение о сервитуте (Постановления ФАС Поволжского округа от 23.11.2009 по делу N А57-13130/05, ФАС Северо-Кавказского округа от 31.08.2009 по делу N А53-7502/2008-С2-42, ФАС Центрального округа от 22.12.2008 N Ф10-4948/08, от 20.11.2008 по делу N А14-4582-2007/183-30).
Президиум ВАС РФ указал, что содержащееся в рассматриваемом Постановлении толкование правовых норм является обязательным и подлежит применению при рассмотрении арбитражными судами аналогичных дел.
Сообщаем, что исходя из п. 5.1 Постановления Пленума ВАС РФ от 12.03.2007 N 17 "О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при пересмотре вступивших в законную силу судебных актов по вновь открывшимся обстоятельствам" и п. 1 резолютивной части Постановления Конституционного Суда РФ от 21.01.2010 N 1-П рассматриваемое Постановление Президиума ВАС РФ не является основанием для пересмотра дел по вновь открывшимся обстоятельствам, поскольку не содержит прямого указания на то, что изложенные в нем правовые позиции имеют обратную силу.
Правовые позиции, изложенные в рассматриваемом Постановлении, уже восприняты судебной практикой (Постановление Третьего арбитражного апелляционного суда от 19.08.2010 по делу N А33-2039/2010).
Информация предоставлена компанией "КонсультантПлюс"